Девелопмент

Building Business№10(20) Декабрь

Жилая недвижимость

Building Life№10(24) Декабрь

Коммерческая недвижимость

Building Commercial№12(14) Декабрь

Архитектура

Building ARX№7 Декабрь


ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW


ПАРТНЕРЫ

Building life №9

Чужие острова

Текст: Ксения Мещерская

Несмотря на то, что доходные поселки (построенные исключительно для последующей сдачи в аренду) появились в Москве и ближайшем Подмосковье около 15 лет назад, на заре развития рынка дорогой аренды, они по-прежнему остаются «темной лошадкой». Об их существовании знают не все. И далеко не все, кто знаком с этим сегментом рынка, могут арендовать там дом. И дело не столько в высокой арендной ставке, сколько в ограниченном количестве предложений, строжайшем отборе жильцов и необходимости арендовать дом на длительный срок.

Домик не в деревне

 Фото: Илья Пешель

Доходных поселков в Москве совсем немного  на 15-миллионный мегаполис наберется не больше десятка, а общее количество домов и таунхаусов в них никак не превысит 500. Среди действующих в Москве доходных поселков эксперты называют такие: «Чайка» на 30 домов, «Покровские Холмы» на более чем 200 таунхаусов, «Датский поселок» в Кусково на 12 домов, «Сетунь» на 86 таунхаусов, компаунды в Серебряном бору примерно на 100 коттеджей, «Остров Фантазий» на 24 коттеджа и 19 малоэтажных домов.

Располагаются поселки, как правило, не в Центральном округе, но в минимальном удалении от него, в достаточно престижных, зеленых и экологически благоприятных округах Москвы  Западном, Северном и Северо-Западном. «Чайка»  у Ленинградского шоссе, недалеко от Покровского-Стрешнева, «Покровские Холмы»  на территории парка «Покровское-Глебово» на берегу Химкинского водохранилища, «Сетунь»  между Кутузовским проспектом и Мосфильмовской улицей, «Остров Фантазий»  в Татаровской пойме, на полуострове между Москвой-рекой и Гребным каналом в районе Крылатского, «Серебряный Бор»  на острове в излучине Москвы-реки, на берегу Строгинского водохранилища. Единственное исключение  «Датский поселок» в «Кусково».

Такое расположение, по мнению Людмилы Кевдиной, специалиста по связям с общественностью компании «КОНКОРДИЯ  эссет менеджмент», вызвано нехваткой строительных площадок в центре Москвы, нерентабельностью такой застройки (подобное строительство в центре потребовало бы значительных затрат при минимальной и долгосрочной отдаче) и одновременно стремлением соответствовать уровню потенциальных покупателей.

Как правило, доходные поселки подразумевают наличие собственной инфраструктуры на территории (многоуровневая охрана, магазины, кафе, фитнес-клубы, спортивные и детские площадки) и круглосуточно работающей службы сервиса, способной на все: от срочного вызова няни или починки сломавшегося оборудования до заливания катка и организации детских праздников.

Дома, сдающиеся в аренду, обычно полностью отделаны и меблированы, оснащены разнообразной бытовой техникой, а иногда к дому даже «прилагается» прислуга.

Часто в жилой комплекс входят разные виды зданий: малоэтажные дома с квартирами, отдельные особняки и таунхаусы. Причем наблюдается явное преобладание таунхаусов с минимальной площадью участков. «Арендаторов такой формат жилья не смущает. Ведь основной контингент составляют иностранцы, для которых таунхаус  хорошо знакомый и удобный вид жилья«,  отмечает Наталия Курашова, PR-директор Renaissance Realty.

Действительно, доходные поселки в Москве ориентированы, в первую очередь, на иностранцев. Это заметно даже из названий разных типов коттеджей и таунхаусов. Так, в поселке «Сетунь» дома названы по фамилиям известнейших русских писателей  «Чехов» (178 кв. м), «Горький» (119 кв. м), «Пушкин» (195 кв. м), «Толстой» (240 кв. м) и «Достоевский» (297 кв. м). А в «Покровских Холмах»  по названиям старинных городов Золотого кольца: «Ярославль» (340 кв. м), «Суздаль» (200-212 кв. м), «Тверь» (160-209кв. м) и «Новгород» (215-220 кв. м).

Отчего же?

 Фото: Илья Пешель

Все доходные поселки можно условно разделить на две группы. Первые  поселки, где сдача домов в аренду (а не продажа) связана с особыми условиями застройки. Вторые  поселки, где выбор арендного варианта обусловлен контингентом жителей.

Основной причиной появления доходных поселков первой группы, по мнению Дмитрия Попова, руководителя аналитического отдела компании «Новая площадь», является то, что земельные участки, на которых они возводятся, имеют статус особо охраняемых территорий. Как правило, это территории лесопарковых зон, заповедников, заказников, санаториев, домов отдыха и т.д. В число таких территорий входит природоохранный комплекс «Серебряный бор». Площадь его составляет 328 га, из которых 80 га приходится на лес, 52 га застроены, и лишь 70 га арендуются под дачные участки и комплексы. А добавьте к этому благоприятную розу ветров, водное окружение, лесопарковую зону, удаленность от промышленных объектов  все это создает идеальную для столицы экологическую обстановку, а значит, является очень востребованным.

«По российскому законодательству, строительствожилых объектов на этих территориях запрещено,  уточняет Дмитрий Попов,  поэтому продавать квартиры, коттеджи, таунхаусы здесь можно только как апартаменты, т.е. без права прописки». Некоторое время назад были попытки реализовать поселки по этой схеме (без прописки), но на тот момент в Москве она оказалась непопулярной, после чего поселки превратили в доходные  начали активно сдавать дома на их территории в аренду. Именно такую историю реализации на рынке имеет малоэтажный комплекс «Остров Фантазий» в Татаровской пойме в Крылатском, в котором сейчас опять появляются предложения о продаже коттеджей  приобретение апартаментов уже не пугает москвичей. Основная же часть поселков изначально задумывалась как доходная недвижимость, т.е. еще на этапе разработки концепции предполагалось сдавать коттеджи в аренду, а не продавать.

Поселки второго типа строились для дипломатов и/или сотрудников крупных международных компаний, работавших в России. Несмотря на то, что все они приезжали на длительный срок (до нескольких лет), никто из них не планировал приобретать недвижимость в российской столице. Именно поэтому дома в поселках строились по западному стандарту, а жизнь организовывалась с расчетом на постоянную смену жильцов. Более того, довольно часто арендная плата в таких поселках имела чисто символический размер (на уровне оплаты коммунальных платежей и стоимости поддержания инфраструктуры). Примером «прозападного» поселка можно назвать «Покровские Холмы» около АнглоАмериканской школы в районе Покровское-Стрешнево, который в свое время был построен исключительно для сотрудников  иностранных поданных.

Женаты. С детьми&

 Фото: Илья Пешель

До сих пор подавляющее большинство (чуть ли не 90% от общего количества) арендаторов в доходных поселках, как фактических, так и потенциальных,  иностранцы  дипломаты, сотрудники российских отделений крупных и средних международных компаний. В большинстве своем они люди семейные, имеющие детей. Так, в «Покровских Холмах» снимают дома сотрудники компаний Nestl􀃉, Shell, Procter & Gamble, DHL, Caterpillar, Philips, Ernst & Young, IKEA, British American Tobacco, Samsung. В «Сетуни»  PriceWaterhouseCoopers, Bayer, Export Import Bank of Japan, IMF, Rockwool, Hyundai, Samsung, Coca-Cola, Allianz. Арендные ставки в поселках для иностранцев довольно высоки  от $4000 до $18 000, но сами жильцы, как правило, за жилье не платят. «В “дипломатическом” случае за аренду квартиры или дома платит та страна, которую представляет дипломат,  уточняет Наталия Курашова,  в “коммерческом”  компания, в которой работает арендатор».

Иностранцы, как правило, предъявляют очень высокие требования к обеспечению собственной безопасности и безопасности их родных и близких, а также им необходима максимальная приближенность условий жизни в чужой стране к тому укладу, к которому они привыкли у себя на родине. Именно поэтому жизнь в организованных поселках с единой социальной средой и круглосуточной профессиональной охраной их вполне устраивает. К тому же для большинства иностранцев подобный формат жилья (дом или таунхаус с небольшой собственной территорией) гораздо более привычен, чем квартира в многоквартирном доме в самом центре города.

Вообще, один из необходимых атрибутов доходного поселка, ориентированного на иностранного арендатора,  наличие рядом престижной языковой школы, чаще всего с тем профильным языком, носители которого, как предполагается, будут обитать в поселке.

Точка зрения

Помимо многоэтажных жилых комплексов, в черте города строятся доходные поселки, представляющие собой симбиоз загородного и городского жилья. К таким поселкам можно отнести: «Мещерское» (Боровское шоссе, 1 км от МКАД), «Машковские Холмы» (Ленинградское шоссе, 3 км от МКАД), «Рождествено» (Пятницкое шоссе, рядом с микрорайоном Митино), «Новогорск» (Новокуркинское шоссе, 5-8 км от МКАД), «Росинка» (Пятницкое шоссе, 8 км от МКАД). Все они прекрасно подходят для круглогодичного проживания. Аренда коттеджа в таком поселке позволяет пользоваться всеми благами загородной жизни: вы сможете гулять и заниматься спортом на просторе и свежем воздухе, воплотить в реальность давнюю мечту о домашнем питомце или собственном саде и т.п. В то же время остаются доступным такие существенные преимущества города, как развитая инфраструктура (например, «Машковские Холмы» находятся в непосредственной близости от мегамоллов «МЕГА», «Ашан», IKEA) и хорошее транспортное сообщение.

Светлана Бологова, руководитель отдела элитной недвижимости компании «Интермарк»

Исходя из этого наиболее привлекательными для экспатов, приезжающих с семьей, по мнению Марии Литинецкой, руководителя департамента загородной недвижимости компании Blackwood, являются «Чайка», «Покровские Холмы» и «Сетунь». И не в последнюю очередь из-за школ: первые два  из-за близости к Англо-Американской школе, «Сетунь»  из-за удобного расположения по отношению к British International School и школам при шведском, германском и французском посольствах. По оценкам экспертов, в тех же «Покровских Холмах» примерно четверть домов сданы различным посольствам: канадскому, норвежскому, японскому, бельгийскому, малазийскому, а также посольствам ЮАР и США.

Арендные ставки в поселках для иностранцев довольно высоки  от $4000 до $18 000, но сами жильцы, как правило, за жилье не платят. В «дипломатическом» случае за аренду квартиры или дома платит та страна, которую представляет дипломат

Кроме того, арендаторы-иностранцы ценят удобное местоположение доходных поселков. С одной стороны, это престижные и экологически чистые районы, а с другой  все они находятся в минимальной удаленности от ЦАО, где располагается большинство посольств и офисов западных компаний. Как известно, в отличие от арендаторов-россиян, привыкших к бесконечным московским пробкам, иностранцы не готовы тратить час-полтора на дорогу до работы и предпочитают жить там, откуда они могут добираться до офиса за 15-20 минут.

&и не только

 Фото: SANTA Real Estate

Арендуют жилье в доходных поселках и российские граждане. По словам Наталии Курашовой, это весьма состоятельные и влиятельные люди, желающие получить все преимущества жизни за городом в условиях мегаполиса. «Они не спешат вкладываться в недвижимость, тратить время на обустройство собственного дома и ведение хозяйства, и поэтому предпочитают аренду покупке»,  утверждает она. Как правило, это бизнесмены вроде Олега Тинькова или Андрея Коркунова. Они предпочитают сверхзакрытый и малонаселенный поселок «Чайка» в ПокровскомСтрешневе. Другой вариант  дом в Серебряном бору. Компаунды в этом самом престижном и закрытом городском квартале Москвы облюбовали и другие категории россиян  творческая элита и административные работники высшего ранга. Небольшие поселки (от 3 до 20 домов), сдающиеся в аренду, разбросаны по всей территории Серебряного бора  все они обособлены друг от друга и в то же время имеют доступ к разнообразной инфраструктуре острова. Основное количество арендных коттеджей и таунхаусов представлены на рынке компанией «Система-Галс» (одним из акционеров компании «Мосдачтрест»). А единственное на сегодняшний день предложение серебряноборских коттеджей на продажу  недавно достроенный поселок SilverPlace.

Цены: снимите это немедленно!

Стоимость аренды коттеджа в Москве зависит от нескольких факторов  от престижности поселка и уровня его закрытости, разнообразия поселковой инфраструктуры, от площади дома и размера придомовой территории, качества ремонта и дороговизны имеющейся обстановки. Местоположение, правда, не играет особой роли, т.к. у всех московских доходных поселков оно престижно, что называется, априори.

В целом размер арендной ставки на городские коттеджи вполне сопоставим со стоимостью аренды хорошего загородного дома, но зачастую превышает стоимость аренды квартиры в том же районе. По оценке Марии Литинецкой, ставки аренды коттеджей и таунхаусов в доходных поселках, расположенных в пределах Москвы, варьируются от $4500 до $35 000 в месяц. Хотя, по словам экспертов, существуют объекты, аренда которых доходит и до $50 000 за месяц. Но это скорее исключение, чем правило. В «Серебряном Бору» в компаундах ставки аренды составляют $10 000-35 000 в месяц, в поселке «Сетунь»  от $4500 до $13 000, на территории комплекса «Остров Фантазий»  не менее $10 000. При этом дома в доходных поселках, как правило, сдаются на срок от года и более.

Правда, все это вовсе не означает, что если вы располагаете необходимой суммой и желанием снять домик, например, в «Серебряном Бору», вы его тут же получите. В большинстве доходных поселков аренда расписана на несколько лет вперед и даже существует очередь  «листы ожидания», на которых «стоят» потенциальные арендаторы. Более того, доходные поселки считаются поселениями закрытыми, и зачастую они практикуют жесткий отбор арендаторов  финансовая состоятельность вполне может оказаться недостаточным фактором для аренды.

Название Местоположение Количество и площадь жилых объектов домов Особенности Кто живет Ставка аренды, $ в месяц
Чайка Ленинградское
шоссе,
недалеко от Покровского-
Стрешнева
30 домов;
75–1000 кв. м
Раньше это был
пансионат, где
отдыхали партийные
деятели (1930-е гг.  пансионат ЦК, а затем  резиденция МГК КПСС «Чайка»). На территории имеется
«Ленинский домик».
Удобное местоположение.
Высокое качество
строительства, стиль
«а-ля рюс». Большая, по московским меркам, территория (16 га).
Развитая
инфраструктура  детские городок и клуб, спорткомплекс с бассейном, три теннисных корта, собственный выход к водохранилищу,
яхт-клуб, пляж
Бизнесмены и владельцы российских компаний (как правило, снимают в течение многих лет) 5000–18 000
Серебряный Бор Остров в излучине Москвы-реки на северо-западе столицы, на берегу Строгинского водохранилища Около 100 коттеджей Изолированные
компаунды
с определенным
количеством домов 
от 3 до 17
на одной территории. По некоторым данным, на сегодняшний день в «Серебряном Бору»
три арендодателя: правительство Москвы, «Мосдачтрест»
(40 коттеджей
и 2 таунхауса на 20 квартир)
и «ЛУКОЙЛ» (около 40 дач).
Хорошая транспортная
доступность (недалеко ТТК),
близость к British International School. На территории построены кафе, рестораны, клуб верховой езды, водноспортивная база, пристань, спортивные площадки и теннисные корты. Коттеджи расположены в природном заповеднике, поэтому ни прописаться, ни приобрести их в собственность нельзя
Деловая и культурная
элита,
бизнесмены и владельцы
российских компаний
4000-35 000 (может доходить и до 50 000)
Покровские Холмы Территория парка «Покровское-
Глебово» на берегу Химкинского водохранилища
20 таунхаусов +
210 квартир +
240 домов;
160-340 кв. м
Строился в начале 1990-х гг. специально для представителей
иностранного дипломатического корпуса. Примерно четверть домов сданы различным посольствам. Один из основных арендаторов  американское посольство (более 40 домов). Большая для Москвы собственная территория (15,7 га). Развитая инфраструктура  Англо-Американская школа, фитнес, детский сад и детские площадки, многочисленные дополнительные сервисы. Недалеко рестораны, магазины, медицинский центр, спортивные комплексы, яхт-клуб, теннисные корты, пляжи
Топ-менеджмент иностранных компаний, сотрудники Англо-
Американской школы, дипломаты
От 8000–10 000
Сетунь Между Кутузовским проспектом и Мосфильмовской улицей, напротив ЖК «Золотые Ключи» 86 таунхаусов
и квартир;
дома - 120- 300 кв. м,
квартиры - 140-210 кв. м
Изначально строился для иностранцев. Территория  7 га. Поблизости от Воробьевых гор и МГУ, Парка Победы. Для детей обустроена большая игровая площадка, футбольное поле, зимой  каток, есть возможность кататься на лыжах. Для прогулок  живописное озеро и лес. Инфраструктура  «Московский Гольф Клуб», «Планета Фитнес» в «Золотых Ключах». Также рядом крупные торговые центры и супермаркеты; недалеко находятся английская, французская, немецкая, шведская и Англо-Американская школы Топ-менеджмент иностранных компаний, сотрудники различных посольств. 90% жителей  семьи иностранцев, 10%  русские 4500–13 000
Датский поселок На территории заповедника «Кусково» Около 12 домов Не слишком престижное и удобное расположение. Территория заповедника, поэтому ни прописаться, ни приобрести жилье в собственность нельзя Сотрудники дипкорпуса Около 4500
Остров Фантазий Татаровская пойма — полуостров в районе Крылатское, улица Островная 24 2-уровневых коттеджа,
19 4-этажных
малоквартирных домов;
квартиры  95-480 кв. м,
коттеджи 260-500 кв. м
Находится на территории в 27 га природного парка «Москворецкий» рядом с Гребным каналом и Москвой-рекой. Огороженная и благоустроенная территория с природным парком и озером. Собственная инфраструктура. Хорошая транспортная доступность. Территория природного заповедника, поэтому ни прописаться, ни приобрести жилье в собственность нельзя Топ-менеджмент иностранных компаний, бизнесмены и владельцы российских компаний От 10 000

Перспективы: pro & contra

Доходных городских поселков всегда очень мало  с этим согласны все участники рынка. А вот насчет перспектив мнения экспертов разошлись. Будет ли этот сегмент развиваться? Появятся ли в Москве новые поселки? От чего это зависит?

По мнению одной стороны, ожидать его активного развития нет причин, поскольку реальный спрос на такие объекты довольно стабилен и увеличиваться не будет. Мария Литинецкая уверена, что в краткосрочной и среднесрочной перспективе этот рынок останется в замороженном состоянии. Такая ситуация обусловлена как высоким

и ценами на земельные участки в городе, так и недостаточной (по мнению девелоперов и инвесторов) эффективностью подобных проектов. «Доходные поселки,  считает Литинецкая,  имеют более низкий уровень рентабельности по сравнению с многоэтажным строительством. Коттеджный поселок занимает довольно большую площадь, а количество семей, проживающих в нем, невелико, к тому же, несмотря на спрос, сдавать коттеджи в новых поселках менее выгодно, чем продавать их». В среднем доходность подобных поселков составляет 15-17% годовых, а срок окупаемости  не менее 6-7 лет. «Такой расход городской земли нерационален»,  считает Дмитрий Попов. Он убежден, что в Москве новых доходных поселков не строят, поскольку гораздо выгоднее осуществлять это в Московской области. Там спрос больше, а земля и согласования дешевле. И примеры подобного строительства уже можно найти по наиболее популярным подмосковным направлениям  на Рублево-Успенском, Новорижском, Дмитровском, Калужском шоссе. По словам Ольги Баштановой, начальника отдела аренды загородной недвижимости корпорации «ИНКОМНедвижимость», арендная ставка в доходных поселках по этим направлениям не далее 15 км от МКАД начинается от $5000 и доходит до $30 000 в месяц.

Другая же половина экспертов уверена в перспективности данного сегмента рынка аренды. Так, Александр Скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга DOKI, утверждает, что если аренда домов в городских поселках пользуется на сегодняшний день хорошим спросом, особенно среди служащих иностранных компаний и иностранцев, а количество их в российской столице лишь растет, то «поселки для сдачи в аренду строят и, как нам думается, будут строить». Так что недостаточная развитость этого сегмента рынка  явление временное и вполне преодолимое, и связано оно лишь с тем, что доходные поселки появились недавно, в связи с интеграцией России в мировое сообщество и последовавшим приходом на наш рынок международных компаний. Екатерина Батынкова, директор по развитию компании «Усадьба», также оценивает спрос на данный тип объекта как высокий, зачастую даже превышающий предложение. «Перспектива для развития есть,  говорит она.  Вопрос лишь в наличии и стоимости земельных участков и, следовательно, инвестиционной привлекательности таких проектов на данный момент при условии разработки “с нуля”».

И все-таки, судя по тенденциям развития рынка дорогой недвижимости в Москве  отсутствию новых доходных поселков на карте столицы  крупные инвесторы и девелоперы предпочитают более прогнозируемые и менее долгосрочные проекты  строительство много- и малоэтажных жилых комплексов на продажу.

 

Адрес редакции, учредителя и издателя

Москва, улица Станиславского, дом 10
Телефон/факс (495) 980-7113; Интернет: www.building.su; e-mail:

© Building. Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100