Девелопмент

Building Business№10(20) Декабрь

Жилая недвижимость

Building Life№10(24) Декабрь

Коммерческая недвижимость

Building Commercial№12(14) Декабрь

Архитектура

Building ARX№8 Январь


ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW


ПАРТНЕРЫ

Building life №10

Страшная сила

Текст: Анна Викторова

Удачным расположением и красивым названием дома покупателя элитной недвижимости сегодня уже не удивишь. На первый план выходят не только качество строительства и планировки будущей квартиры, но и внешний вид дома, в котором она расположена. Это признают и девелоперы: одним из наиболее эффективных инструментов в борьбе за покупателя сегодня оказывается именно архитектура.

 «Панорама», АБ «Остоженка»Фото: Илья Пешель

Стремление человека жить в красивом доме естественно. Но что понимать под красотой жилого комплекса? Еще лет восемь назад «красиво» означало для девелоперов большое количество лепнины, балюстрад, балясин&

Пожалуй, самые масштабные примеры такой архитектуры  жилой комплекс «Опера-хаус» (арх. Михаил Посохин), что на Остоженке, и элитный жилой комплекс на Краснопролетарской улице, перегруженный балясинами, эркерами (арх. Роман Каконин). В общем, в ходу была «смесь французского с нижегородским», да и то на звание французских в этом союзе могли претендовать только панорамные окна до пола. Однако, к счастью, общественному вкусу свойственно развиваться, и сегодня термины «красота» и «качественная архитектура» все чаще воспринимаются как синонимы. «То, что хорошая архитектура становится значимой составляющей, а не милым пустячком-дополнением к девелоперскому проекту, на мой взгляд, свидетельствует о том, что экономическая ситуация в России стабилизировалась. В периоды кризиса эстетика мало кого волнует  на первый план выходят квадратные метры как средство вложения капитала,  уверена Татьяна Ван Граафайланд, PR-директор инвестиционной группы Sesegar.  Но сейчас именно гармония внутреннего и внешнего пространства дома  залог его успешной реализации на московском рынке недвижимости». «Сегодня зачастую именно нестандартная архитектура дома оказывается решающим аргументом в пользу принятия клиентом решения о покупке квартиры,  подтверждает Карина Хейфец, управляющий партнер компании Evans.  Во-первых, красивый дом выделяется из череды одноликой застройки, а значит, выделит и его жильцов как людей, обладающих хорошим вкусом или просто успехом. Вовторых, красивый дом безопаснее  безликой коробке гораздо труднее защититься от сноса и выселения, чем памятнику архитектуры или зданию с архитектурной ценностью».

 «Римский дом», Михаил ФиллиповФото: Елена Белоусова

Архитектор постепенно превращается в одну из ключевых фигур процесса реализации проекта. И если раньше застройщики не афишировали, а иногда даже скрывали имена тех, кто придумал их дома (так, одной из самых загадочных фигур для профессионального сообщества долгое время оставался архитектор Андрей Трофимов, руководитель бюро «Тромос», спроектировавший почти все дома «ДОНСтроя»), то теперь именно они становятся неотъемлемым атрибутом маркетинговой политики. Девелоперы продают не просто жилье на Остоженке или улице Климашкина, но дома от Сергея Скуратова, Юрия Григоряна и Александра Скокана. Еще несколько лет назад эти фамилии были известны только узкому кругу заказчиков и архитектурных критиков, сегодня они  раскрученные бренды, выступающие гарантией качественного и нестандартного объекта и способные существенно повысить инвестиционную привлекательность проекта. И если «Молочный дом», первым появившийся на Остоженке и рассчитанный всего на 17 квартир, был фактически реализован среди друзей и знакомых риэлтера, то сданный через три года Crystal House уже продавался как произведение модного архитектора Юрия Григоряна (руководителя бюро «Проект Меганом»), и все 67 квартир ушли как горячие пирожки.

Звезды наши и не наши

 «Патриарх», арх. С. ТкаченкоФото: Илья Пешель

Завоевание столичного рынка элитной недвижимости качественной архитектурой состоялось в 2000 году, когда компания Rose Group пригласила «Проект Меганом» и «Сергей Скуратов Architects» к созданию целого квартала на Остоженке. Сегодня островок, ограниченный Бутиковским, Коробейниковым и Молочным переулками, заслуженно считается заповедником новаторской архитектуры. Здесь можно увидеть и башни, покрытые патинированной медью (Cooper House, арх. Сергей Скуратов), и воплощение благородного минимализма («Молочный дом» «Проекта Меганом»), и фасад, облицованный сланцем (жилой комплекс «Бутиковский, 5» Сергея Скуратова). В результате Остоженка стала примером создания уникальной для Москвы эксклюзивной жилой среды, в которой отдельные архитектурные элементы хоть и обладают ярко выраженной индивидуальностью, но гармонично соседствуют друг с другом.

Звезд по определению не может быть много. По общему мнению участников рынка, в современной Москве работает не больше десяти по-настоящему востребованных и авторитетных проектных бюро. Помимо уже не раз названных «Проекта Меганом» и «Сергей Скуратов Architects», это АБ «Остоженка» (руководитель  Александр Скокан), которому принадлежат дома в 1-м Обыденском переулке и Астрадамском проезде, а также полностью остекленная «Панорама» с эффектной расщелиной и «Сергей Киселев и партнеры» (жилой дом во 2-м Тружениковом переулке, комплекс «Авангард» на Новочеремушкинской улице). Среди других бесспорных лидеров профессии  «Архитектурная мастерская Николая Лызлова» (жилой дом на Верхней Масловке), ТПО «Резерв» (руководитель  Владимир Плоткин), которому принадлежат дома на Малой Филевской улице, 5, и в проезде Загорского, 11, Сергей Ткаченко, спроектировавший знаменитые «дом-яйцо» на улице Машкова и дом «Патриарх» на Патриарших прудах. Несколько особняком стоят известные московские архитекторы из поколения «бумажников»  Михаил Белов и Михаил Филиппов, чьи «Помпейский дом» (Филипповский пер., д. 13) и «Римский дом» (2-й Казачий переулок, д. 4-6) своей избыточной архитектурой раздражают многих критиков, но любимы публикой.

 «Коперник», арх. С. ТкаченкоФото: Илья Пешель

С иностранными проектировщиками дело обстоит куда сложнее. Московские застройщики не раз пытались привлечь к офисному и жилому строительству звезд первой величины, но до самого недавнего времени сотрудничество неизменно заканчивалось на стадии переговоров. «Окно в Россию» для иностранных архитекторов в 2000 году открыл девелопер Алексей Добашин, глава строительного концерна «КРОСТ». Ему же единственному пока удалось согласовать иностранный замысел в Москомархитектуры  речь о проекте строительства административного здания на проспекте Мира, придуманного известным французским архитектором Жаном-Мишелем Вильмоттом, у себя на родине прославившимся проектом реконструкции и реновации Лувра. Кстати, сегодня «КРОСТ» одновременно сотрудничает с голландским, французским и немецким архитектурными бюро. Пожалуй, самой звездной работой можно считать ЖК «Велтон Парк», чья планировка придумана знаменитым голландским архитектором Ремом Кулхасом, лауреатом Притцкеровской премии. Не отстает и холдинг «Капитал Груп»: в 2003 году он приглашал проектировать «Город столиц» другого известного голландца  Эрика ван Эгераата, сейчас этим проектом занимается не менее звездное американское архитектурное бюро NBBJ, а Заха Хадид, единственная женщина  лауреат архитектурного «Оскара», прославившаяся изломанными деконструктивистскими постройками, придумывает для «капиталистов» жилой комплекс.

 «Стольник», АБ «Арт Бля»Фото: Илья Пешель

Для российского рынка архитектурных услуг эти первые контакты с Западом стали событием, без преувеличения, эпохальным. Практически все застройщики стали делать ставку именно на архитекторов, осознав, что это не только повышает динамику продаж, но и самым положительным образом сказывается на имидже и партнерских связях застройщика как в России, так и за рубежом. Одним из последних «сдался» «ДОН-Строй»: к проектированию «первого небоскреба класса de luxе»  «Дома на Мосфильмовской»  был привлечен самый востребованный российский архитектор Сергей Скуратов.

Цена вопроса

 «Дворянское Гнездо», «Сергей Киселев И Партнеры», ООО «Студия Уткина»Фото: Илья Пешель

Чрезвычайно расхожим на рынке недвижимости является стереотип о том, что хорошая современная архитектура стоит больших денег, которые редко окупаются. Так ли это на самом деле?

В принципе, в общей смете проекта затраты на архитектурные работы, как правило, невысоки и составляют примерно 5-7% в структуре себестоимости строительства. Однако когда к делу привлекается архитектурная звезда, ее гонорар может существенно увеличить эту цифру. Конечно, чем профессиональнее и известнее архитектор, тем дороже его услуги. Но оплата труда проектировщика зависит и от объема работы, и от тех функций, которые он на себя берет. В частности, самым «ценоопределяющим» фактором является то, выполняет ли он лишь архитектурную разработку или же в его работу входит разработка и документарной части проекта. «Дело в том, что эксклюзивная архитектура сейчас очень востребована, фасад будущего здания, как правило, фигурирует в логотипе, в рекламной информации,  поясняет Кайдо Каарма, директор отделения элитной недвижимости управления новостроек компании “МиэльНедвижимость”.  Поэтому для детальной разработки фасадов застройщики часто приглашают знаменитых архитекторов, в том числе и иностранных, создающих неповторимый облик дома, а всю его “начинку” и конструкции разрабатывают те, с кем девелоперы сотрудничали раньше».

Вадим Греков, основатель и руководитель архитектурно-дизайнерской студии «Арт-группа «КАмень»

По большому счету, архитектура многоквартирных домов в России, и в частности в Москве, обречена на безликость. Это наследие советской эпохи, которая длилась так долго, что безвозвратно изменила вкус общества, уничтожила культуру восприятия среды и пространства. Проблема в том, что жителям мегаполисов не очень-то нужна качественная архитектура, нестандартные планировочные и объемно-пространственные решения их скорее раздражают, чем радуют. А если общество не формулирует социальный заказ, архитектура не может развиваться, как бы пафосно это ни звучало. В результате в Москве строятся дома, похожие на особняки в стиле барокко или ампир, нечто, отдаленно напоминающее конструктивизм, нечто, что сами создатели выдают за хай-тек. По моим самым оптимистичным прогнозам, на то, чтобы качественно изменить эту ситуацию, потребуется еще лет семьдесят, а то и все сто. Сегодня обществом более всего востребованы эклектика и китч, именно такие произведения символизируют для современного потребителя архитектуру. Да, вместе с тем в Москве коегде сегодня появляются произведения качественной архитектуры, если не шедевры, то хотя бы работы, по своему уровню достойно соревнующиеся с европейским середнячком, но строятся они по инициативе самих архитекторов. Если судить их строго, то по своей архитектуре они довольно вторичны и надуманны, не органичны месту, в котором построены, но если считать, что на безрыбье и рак  рыба, то можно признать, что та же Остоженка  успех современного российского зодчества. Нельзя сказать, что девелоперы мешают архитекторам реализовывать смелые замыслы  скорее каждый заказчик ищет своего проектировщика, понимающего его вкусы и запросы, и посредственности, увы, чаще обретают друг друга&

На мой взгляд, поиск индивидуальных форм не исключает актуальных во все времена традиций и принципов, критерии пользы и качества вечны. Для меня вообще архитектура  это не «сооружение», которое надо украсить, а «украшение», которое надо построить. Трудно сказать, чего Москве больше не хватает  качественной точечной застройки или грамотно спланированных кварталов. Городу необходимо и то, и другое, но ждать этого, повторюсь, еще долго.

Кстати, стоимость услуг иностранных архитекторов не столь высока по сравнению с отечественными, как принято думать. По словам Алексея Добашина, услуги архитектурных звезд стоят максимум на 50-70% дороже, чем отечественных. Конечно, это немало, но затраты окупаются сторицей при реализации проекта. И это, наверное, больше всего взволнует наших читателей. Влияет ли на самом деле архитектурная «изюминка» на конечную стоимость жилплощади? Мнения наших экспертов на этот счет разошлись. «В целом имя известного и признанного архитектора может повысить стоимость квартиры на 10-20%»,  считает Ирина Исмаилова, руководитель департамента городской недвижимости компании Welhome. «Низкая себестоимость проекта не является для нас приоритетной целью,  признается Василий Фетисов, заместитель генерального директора компании “Пересвет-Регион”.  Разработка архитектурного проекта сегодня стоит $20-70 за кв. м, а добавочная стоимость при условии его удачной реализации составит сотни долларов». Кайдо Каарма добавляет: «На стоимость жилья архитектурный стиль непосредственно не влияет. Скорее, можно говорить о влиянии совокупности факторов: стиль дома, имя архитектора плюс инженерное качество проекта. Эти три фактора позволяют увеличивать цену жилья до 50%, независимо от его местоположения». «Денежно оценить доход от участия в проекте именитого архитектора достаточно сложно,  считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.  Дело в том, что для всех современных элитных зданий характерна интересная архитектура, сегодня это важное конкурентное преимущество, которым не преминет воспользоваться любой девелопер, работающий в этом сегменте. Помимо улучшения чисто внешнего, эстетического восприятия здания, индивидуальный проект помогает максимально эффективно распределить и использовать его площади, что в результате отражается на удобстве жизни в этом доме. Сказать, что наличие авторского проекта увеличит стоимость жилья на 30%, было бы все-таки неправильно, но этот факт может существенно сказаться на темпах продаж, а следовательно, и привести к повышению цены в процессе реализации».

С другой стороны, репутация любого высококлассного архитектора сегодня строится на умении не только рисовать эффектные фасады, но и экономить средства девелопера. Например, среди европейских архитекторов уже давно идет негласное соревнование на создание энергосберегающих решений. Теперь эта тенденция постепенно завоевывает и Россию, а значит, купив квартиру в элитном доме и переплатив за оригинальное архитектурное решение, собственник впоследствии будет вознагражден низкими коммунальными платежами.

Стили и примеры

 «Молочный дом», «Проект Меганом»Фото: Илья Пешель

Если же вернуться к вопросу о красоте, то самое время выяснить, какие архитектурные решения сегодня наиболее востребованы в Москве. По единодушному мнению наших экспертов, на данный момент основного стиля в строительстве элитного жилья в центре столицы не существует. Но некоторые тенденции очевидны. Так, есть примеры возвращения традиций конструктивизма, но уже в современной трактовке, одинаково популярны хай-тек, стилизации под классицизм и псевдоклассицизм, есть несколько попыток воссоздания минимализма и небольшое количество домов, созданных в духе современного прочтения модерна. «Сегодня на московском рынке жилой недвижимости представлено множество архитектурных стилей и дизайнерских решений,  подтверждает Ольга Богородицкая, руководитель отдела московской элитной недвижимости компании Knight Frank,  однако если мы рассматриваем элитный рынок жилья, то все же наибольшим спросом пользуются классический стиль и стиль хай-тек. При этом классика наиболее востребована взрослой аудиторией, после 35-40 лет, а современная архитектура и дизайн здания особенно популярны у молодых покупателей». Важно отметить, что на рынке все чаще встречаются и примеры виртуозного сочетания стилей. Например, главный фасад клубного дома в Малом Козихинском переулке, д. 1, выполнен в сдержанном ар деко, а часть здания, выходящая во двор, построена в броской готике. По тому же принципу создан и «Молочный дом» (Молочный переулок, д. 1)  спокойные линии здания отлично сочетаются с асимметрией окон.

При этом налицо факт: модные архитекторы, чьи имена считаются брендами, работают в хай-теке или минимализме и воспевают именно эти стили как наиболее «честные» и бескомпромиссные по отношению к пестрой московской застройке. Риэлтеры же склонны более адекватно оценивать запросы публики: в числе самых красивых домов Москвы они называли и эклектичный «Патриарх» (Ермолаевский переулок, д. 15/44), и «Венский дом» (Неопалимовский переулок, д. 8), построенный стиле ар деко, и «Дворянское гнездо» (Малый Левшинский переулок, д. 11/19), чья архитектура вообще не имеет ярко выраженной стилевой принадлежности. При этом характерно, что первое место все же было отдано риэлтерами «Стольнику» (Малый Левшинский переулок, д. 5), внешний облик которого напоминает скорее космический корабль, чем жилой дом. «Стольник» абсолютно не вписывается в окружающую его спокойную атмосферу переулков Арбата, и это, похоже, импонирует всем.

Красота требует жертв

Приобретая квартиру в доме, претендующем на звание произведения архитектуры, важно помнить о том, что сложные проектные решения порой делают его внутреннее пространство неудобным для использования. Это отмечает и Константин Ковалев: «Эксперименты с формами дома и квартир не всегда приносят популярность объекту недвижимости. Одно время в Москве стали строиться дома со скошенными стенами или крышами, закругленными углами, это было оригинально, но в квартире появлялось пространство, которое было трудно рационально задействовать». Классический тому пример  уже упоминавшийся «дом-яйцо», который побывал на страницах почти всех глянцевых изданий, но пока так и не нашел своего покупателя. Так что, подыскивая себе квартиру, мало влюбиться в необычный фасад, важно лично удостовериться в том, что его оригинальность не принесет вам в будущем головной боли.

Все риэлтеры сходятся во мнении: приобретая квартиру, покупатель сегодня обращает самое пристальное внимание на архитектурное решение дома, в котором ему предстоит жить. Да, человек может отказаться от покупки конкретной квартиры, если ему не нравится архитектура дома. Однако главным правилом остается все же другое: если покупателя не устраивает внутреннее пространство жилья, никакой фасад и никакая архитектура никогда не привлекут его настолько, что он готов будет приобрести эту квартиру. Так что вывод прост: российскому рынку недвижимости очень нужны высококлассные архитекторы, но они должны уметь делать жилье, красивое не только снаружи, но и изнутри.

 

Адрес редакции, учредителя и издателя

Москва, улица Станиславского, дом 10
Телефон/факс (495) 980-7113; Интернет: www.building.su; e-mail:

© Building. Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100