Девелопмент

Building Business№10(20) Декабрь

Жилая недвижимость

Building Life№10(24) Декабрь

Коммерческая недвижимость

Building Commercial№12(14) Декабрь

Архитектура

Building ARX№8 Январь


ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW


ПАРТНЕРЫ

Building life №10

Рынок ценных квартир

Текст: Петр Чернов

Никто уже не спорит с тем, что цены остановятся. Вопрос - когда. Ситуация на рынке московской недвижимости прошла точку кипения, но ясности от этого не прибавилось.

Господа, вы о чем?

 Изображение: Eаst News

Что будет с ценами через месяц или через год, точно не знает никто. И судя по последним прогнозам, меньше всего это знают профессионалы рынка. Два года назад говорили, что «пузырь» вот-вот лопнет. Не лопнул. Еще в начале этого года предсказывали рост на уровне 30%, сейчас выясняется, что будет не меньше 75%, а то и все 85%. Самое удивительное, что накануне лета, когда цены уже росли на 10% в месяц (!) и подбирались к знаковой отметке $3000 за кв. м, эксперты продолжали успокаивать население, говоря, что к концу года будет $3200-3300. Ни один аналитик не верил, что цены дорастут до $4000. Теперь те же эксперты успокаивают уже не население, а самих себя, уверяя, что с ценами может быть что угодно, кроме падения.

Рынок прогнозов упорно не замечает: к лету он без остановки пробил «трешку» и уже к сентябрю дорос до немыслимой еще недавно высоты в $4000 за кв. м. Правда, после этого темпы роста сильно замедлились. Объяснить причины удвоения цен за год с сентября 2005 года никто убедительно не может. Обычно пережевывают стандартный тезис: «Растет благосостояние советских людей&» Единственным, кто еще весной 2006 года дал верный прогноз, что замедление цен, вопреки сезонному фактору, произойдет осенью (до 2,5% в месяц), был Сергей Елисеев, в то время директор департамента маркетинга компании «ИНКОМ-Недвижимость». Он связывал это с ростом количества разваливающихся альтернативных сделок.

Аргументы были примерно такие. Из-за быстрого роста цен продавцы то и дело отскакивают на новый ценовой уровень. Цепочки сделок разваливаются, и люди не могут продать квартиру, чтобы купить другую. Каждые 5 нереализованных альтернатив  это 8 несостоявшихся покупок (если судить по базе «ИНКОМа»). Поскольку до 80% сделок на рынке  это альтернативы, то быстро накапливается критическая масса отложенного предложения. То есть вторичный рынок, по мнению Елисеева, сам себя «проедает». В итоге маятник спроса и предложения неизбежно должен качнуться назад. Это как минимум должно привести к снижению темпа роста цен (что и произошло осенью).

Пока рост доходов лишь незначительно превышает темпы инфляции. Поэтому за последний год резко сократилось количество людей с хорошими доходами, которые могут купить жилье даже с по мощью ипотеки

Важно не сколько, а как быстро

 Аналитики размышляют

Аналитики подчеркивают, что важна не стоимость жилья, а динамика ее изменения. Но что это за магическое число  средняя цена квадратного метра? На сегодня этот показатель у разных источников находится в диапазоне от $4150 до $5370. Это не ошибки счета, а разная методика. Общее у всех рейтингов одно: они основаны на рекламе, то есть отражают цены предложения. Это связано с тем, что в России нет статистики о ценах сделок с недвижимостью. А если бы и была, то оказалась бы совершенно бесполезной: выяснилось бы, что цена квадратного метра в Москве  около $500 за кв. м, поскольку большинство людей указывают в договоре не реальную цену, а 1 млн рублей  необлагаемый уровень по налогу на доходы физических лиц при продаже недвижимости.

Готовя свои рейтинги, аналитики используют различные поправочные коэффициенты, учитывая, например, что цена меняется в момент торга. Но в период бурного роста рынка реальные цены ниже, чем в рейтингах, несмотря на эти поправки. Очень часто бывает так: квартира месяцами стоит в рекламе по запредельной цене, и это отражается в статистике. Потом продавец снижает цену до реалистичного уровня, и квартиру тут же сметают с рынка, так что реальная цена даже не успевает «испортить» чарты. Если рынок быстро растет, а время есть, то большинство просто ждут, когда их цена станет актуальной. Из-за этого рейтинги не реагируют на короткие ценовые колебания. При общем растущем тренде потребитель начинает верить, что цены каждую неделю только растут, а потому надо скорее покупать, брать кредит, продавать бизнес, занимать у друзей  дальше будет только дороже.

Панельная «двушка» за $4 млн?

Геннадий Стерник, независимый аналитик рынка недвижимости, отмечает, что за шесть лет цена квадратного метра увеличилась в шесть раз. При этом с 2001 до осени 2006 года не было ни одной недели, когда цены снижались, менялся только темп роста. Стерник допускает, что в ближайшие месяцы цены остановятся, а в 2007 году возможна небольшая «коррекция». При этом он просит всех забыть такие слова, как «кризис», «обвал», «падение», поскольку экономика России вошла в фазу очень длительного роста, и этому не помешает даже возможноедолгосрочное снижение цен на нефть. Период благоденствия будет продолжаться 15-20 лет. За весь этот период средний годовой рост цен недвижимости в Москве составит 20-25%. Что же это благоденствие будет означать для покупателей? Ничего хорошего. Цена московского «квадрата», по теории Стерника, вырастет минимум до $32 000, а максимум& до $68 000. То есть средняя цена может увеличиться в 17 раз!

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», не делает таких долгосрочных прогнозов, но он, как и Геннадий Стерник, считает, что нет абсолютной величины, выше которой цена квадратного метра расти не может,  все зависит от макроэкономики. С этим не согласен Константин Апрелев. Он напоминает, что речь все-таки идет о жилье, а потому естественный потолок роста цен  покупательная способность среднего класса. Пока рост доходов лишь незначительно превышает темпы инфляции. Поэтому за последний год резко сократилось количество людей с хорошими доходами, которые могут купить жилье даже с помощью ипотеки.

Допустим, семья, имеющая совокупный доход $6000 в месяц (муж и жена получают по $3000), может взять ипотечный кредит с ежемесячной выплатой $2000. При сроке 10 лет сумма кредита составит $240 000, из которых половина достанется банку в виде процентов. Остается $120 000, но таких квартир в Москве уже нет, напоминает Апрелев. Тем более что семья с подобным доходом не хочет жить в однокомнатной панельной коробке у МКАД. Индекс доступности жилья за год снизился примерно вдвое (время, за которое средняя семья может заработать на среднее жилье, увеличилось в два раза).

Другой естественный ограничитель роста цен на жилье  сравнительная выгода аренды и покупки аналогичного жилья по ипотеке. Семья, решая жилищный вопрос, выбирает не только между новостройкой и «вторичкой», но и между покупкой по ипотеке и арендой. Сейчас арендовать стало очень выгодно, а текущая доходность от сдачи в аренду упала за год вдвое  с 6-8% до 3-4%. То есть покупка жилья для сдачи в аренду стала делом бессмысленным. По мнению Апрелева, это первый звонок, свидетельствующий о том, что цены на жилье зашкалили за обоснованный уровень. Ставки аренды  важный показатель, потому что спрос в этом сегменте формируют те, кому действительно нужно жилье. То есть это рынок, «очищенный» от инвестиционного фактора роста.

Осторожно, двери закрываются!

По мнению Константина Апрелева, нельзя говорить, что темпы роста будут сохраняться, какой бы абсолютной величины ни достигла стоимость недвижимости. Роста цен в 6 раз за 6 лет, конечно, тоже мало кто ожидал. Но до 2006 года цена росла на несколько СОТЕН долларов в год, а за последние 12 месяцев она сразу рванула на две ТЫСЯЧИ. Для большинства населения лишний ноль на ценнике все же имеет значение. Пожалуй, нигде и никогда цена недвижимости не удваивалась с такой скоростью. Говорить об экономической обоснованности такого скачка бессмысленно.

Насколько жесткой и долгосрочной может оказаться «коррекция»? Апрелев считает, что покупателям, приходящим на рынок с инвестиционными целями, надо забыть о сверхдоходах. Рынок недвижимости весьма инертен. Это подтвердил дефолт, когда, несмотря на серьезнейший кризис, цена недвижимости упала за первые полгода только на 30%. «Однако сегодня принципиальное отличие в том, что рынок московского жилья превратился, по сути, в рынок ценных бумаг,  говорит Апрелев.  Деньги в квартиры вкладывают как в финансовый инструмент в расчете на быстрый рост». Причем это относится не только к «инвестиционным» покупателям. Те, кому действительно нужно жилье, тоже спешили купить его не потому, что их устраивали цены, а потому, что старались запрыгнуть на подножку уходящего поезда.

Инвесторы ждут сигнала

Отличие сегодняшней ситуации от 1998 года  в большом объеме жилья, находящегося в руках частных инвесторов, которые в случае падения цен могут продавать очень быстро, тем самым резко увеличив объем предложения. По оценке Константина Апрелева, в Москве сейчас 25 000-30 000 «инвестиционных» квартир, которые могут быть проданы в любой момент. С учетом того, что количество зарегистрированных сделок с июля 2006 года упало с 11 000 до 9000 в месяц (на фоне роста объема предложения это знак сокращения спроса), единовременный выброс даже пятой части этих квартир может скорректировать рынок настолько, что слово «обвал» все же начнет приходить на ум.

Впрочем, прогноз самого Апрелева на ближайший год более сдержанный и содержит несколько вариантов. Он считает, что выше всего вероятность стабилизации (60%). При этом под стабилизацией он понимает не полную остановку номинальных цен, а их рост примерно на уровне инфляции. Вероятность сохранения темпов роста выше инфляции  15%, ниже инфляции (вплоть до возможного падения «номинала»)  25%.

Прогнозы, прогнозы...

Вообще, большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшие месяцы цены стабилизируются (по номиналу или по уровню инфляции). Однако в серьезное падение рынка, похоже, никто не верит. Олег Репченко предполагает, что стабилизация случится до Нового года, а в 2007 году цены будут примерно постоянными. Возможность снижения цен зависит от объема предложения. Вторичный и первичный рынок тесно связаны, поскольку покупатель всегда имеет возможность выбора между двумя этими сегментами. А объем предложения, как считает Репченко, регулируется «первичкой». Поскольку в ближайший год в Москве едва ли вырастут объемы нового жилья на рынке, то и падение цен видится маловероятным. Однако возможно снижение цен на «вторичные» квартиры низкого качества. Например, сейчас, по словам Репченко, очень переоценены хрущевские пятиэтажки.

Большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшие месяцы цены стабилизируются. Однако в серьезное падение рынка, похоже, никто не верит

Прямо противоположного мнения придерживается Сергей Елисеев, который считает, что московский первичный рынок, в разы уступающий по объему предложения и сделок «вторичке», оказывается в зависимом положении от последней.

При этом на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы давно наблюдается перманентный дисбаланс спроса и предложения (в пользу первого), основной причиной которого является сложившаяся структура «альтернативных» сделок. На протяжении последних лет каждые 100 выставленных на продажу объектов порождали спрос на 105-125 квартир, при этом в расчетах не учитывается воздействие покупателей, приходящих на рынок с «живыми» деньгами. С учетом последних дисбаланс становится еще более вопиющим. По мнению Елисеева, подобная ситуация и является основной причиной почти безостановочного роста цен на московское жилье в течение последних 6 лет.

Десятки тысяч собственников «лишнего» жилья, которых федеральные власти грозятся обложить драконовским налогом, еженедельно, как сводку боевых действий, изучают движение цен на рынке. Самые осторожные уже начали избавляться от квартир

Объемов нового коммерческого жилья (к тому же постоянно сокращающихся) едва хватает для того, чтобы удовлетворить спрос со стороны покупателей с «живыми» деньгами, тогда как избыточный спрос вторичного рынка, возникающий вследствие упомянутого выше дисбаланса, просто не может найти себе реализации и толкает цены вверх.

Главное  без паники!

На самом деле для того, кому нужно жилье, долгосрочные прогнозы  вещь во многом праздная. Если есть деньги, жилье покупают. Даже если произойдет какая-то корректировка цен, в долгосрочной перспективе жилье едва ли будет стоить дешевле, чем сегодня. Сейчас покупателей больше волнует, что случится после Нового года. Не рванут ли цены с новой силой вверх, вопреки всем предсказаниям о неизбежной стабилизации? Очень многое будет зависеть от того, как поведут себя труженики сырьевых и финансовых корпораций. В прошлом году, по словам Апрелева, они получили декабрьских бонусов (13-я зарплата) на астрономическую сумму $4 млрд. Значительная часть этих денег в начале 2006 года была истрачена на московском рынке недвижимости. Учитывая, что общий годовой оборот рынка составляет $15 млрд, один этот фактор мог спровоцировать скачок цен.

Правда, в 2007 году частные инвесторы, ожидая стабилизации цен, могут прийти на рынок уже не в качестве покупателей, а в качестве продавцов. На низком старте находятся и другие частные инвесторы, которые в период бурного роста не хотели продавать свои квартиры в недавних новостройках. Некоторые из них провели отделку и сдавали жилье в аренду. Но теперь это стало невыгодно. Десятки тысяч собственников «лишнего» жилья, которых федеральные власти грозятся обложить драконовским налогом, еженедельно, как сводку боевых действий, изучают движение цен на рынке. Для них квартира  это только ценная бумага,которую они готовы «скинуть» при первых признаках падения котировок. Самые осторожные уже начали избавляться от квартир, стремясь зафиксировать прибыль на пике.

Торгуйтесь  и обрящете

Помимо информации к размышлению, хотелось бы еще дать информацию о том, что уже стало реальностью.

Первое: необходимо агрессивно торговаться. По экспертной оценке Константина Апрелева, продавцы сейчас снижают цену на 9-10% от заявленной. То есть «коэффициент уторговывания» резко вырос  обычно он не превышает 4-5%, а весной и летом этого года, по свидетельству многих риэлтеров, торговаться было вообще бесполезно.

Второе: торговаться надо не только с продавцом, но и с риэлтером. За истекший год, по словам вице-президента РГР Григория Полторака, снизился средний размер комиссионных риэлтера. Обычно они составляли 5-6% при чистой покупке до 8% при альтернативе. Но одно дело заплатить 5% при цене квартиры в $100 000-200 000 и совсем другое  при цене в $500 000. Григорий Полторак говорит, что на дорогую недвижимость комиссионные и раньше не были 6%, а сейчас любое жилье в Москве воспринимается как дорогое. Мораль: торгуйтесь от 3% или ищите дисконтного брокера. 6-8%  это уже история.

 

Адрес редакции, учредителя и издателя

Москва, улица Станиславского, дом 10
Телефон/факс (495) 980-7113; Интернет: www.building.su; e-mail:

© Building. Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100