Девелопмент

Building Business№10(20) Декабрь

Жилая недвижимость

Building Life№10(24) Декабрь

Коммерческая недвижимость

Building Commercial№12(14) Декабрь

Архитектура

Building ARX№8 Январь


ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW


ПАРТНЕРЫ

Building life №10

Перемещая стены

Текст: Петр Яклашкин

Основная часть жилищного фонда России состоит из типового наследия советских времен, не отличающегося удобством. Маленькие кухни и санузлы, соседствующие с длинными коридорами, нередко наводят владельцев квартир на мысль о перемещении стен в более удобное для них место, однако реализовать задуманное решаются немногие: перепланировка без официального разрешения чревата выселением из квартиры, а получение необходимых документов  процесс для обывателя довольно сложный и запутанный.

 Фото: STONET / FOTOBАNK

В советское время случаи перепланировки квартир можно было пересчитать по пальцам. Массовое «разрушение» началось в середине девяностых годов, после выхода закона о приватизации. Россияне, превратно расценив понятие собственности, стали расширять кухонную площадь за счет воздуховодов, не обращая внимания на соседей снизу, сносили несущие стены и меняли местоположение сантехники. «Был случай, когда в результате перестановки сантехники у людей пропала холодная вода,  вспоминает лихие времена Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации “Рескор”.  Причем не только в той квартире, где делали ремонт, а по всему стояку: кипяток лил отовсюду  из холодных кранов, из унитаза». Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002», поделилась историей о том, как уроженец Кавказа, хозяин квартиры, расположенной в Щербинке, снес несущую стену. «В результате у соседей сверху треснула стена,  рассказывает она.  Пострадавшие до сих пор не могут ничего добиться: сосед снизу не собирается исправлять свой “творческий замысел” и уж тем более возмещать ущерб».

История вопроса

Для жителей столицы вольница закончилась осенью 1999 года, когда был принят закон № 37 «О порядке переустройства жилых помещений на территории города Москвы». Внесенные в него в 2004 году изменения ужесточили правила игры. Контроль за «перепланировщиками» стали осуществлять межведомственные комиссии районных управ. Чуть позже статьи, регламентирующие перепланировку квартир в многоэтажных домах, были внесены в новый Жилищный кодекс, вступивший в силу с 1 января 2005 года.

Федеральные правила оказались несколько мягче столичного закона, но, по мнению участников, и в них много пунктов, идущих вразрез со здравым смыслом. В частности, еще в 2001 году Российская гильдия риэлтеров (РГР) выступала с официальным обращением к Госстрою, предлагая существенно упростить процедуру согласования переустройства квартиры. Ключевым вопросом было изъятие из справок БТИ ненесущих перегородок, таким образом, необходимость большинства согласований отпала бы вовсе. По мнению вице-президента РГР Константина Апрелева, нужно отменить все согласования, касающиеся перепланировки, которая не затрагивает права третьих лиц. «А более сложные проекты при согласовании с проектным институтом должны иметь не разрешительный, а согласовательный характер у местных властей,  уверен риэлтер.  Нужно убрать этот лишний учет». Чиновники инициативу продавцов недвижимости не поддержали, заявив, что в этом случае изменится соотношение метража по категориям жилая/нежилая площадь, что существенно повысит плату за коммунальные услуги. «Перед принятием Жилищного кодекса мы вновь выступили с инициативой внесения этих поправок, но и в этот раз чиновники на них не отреагировали»,  посетовал Константин Апрелев. Однако негативно оценивают инициативу РГР и некоторые риэлтеры. «Исходя из конкретной разбивки помещения определяется система вентиляции и гидроизоляция, поэтому надо четко знать, где должна быть ванная, а где  спальня, даже если их разделяет ненесущая стена,  высказывает свое мнение Ольга Побединская.  Так что, на мой взгляд, эта идея далеко не самая лучшая».

С вступлением в силу федерального закона изменился и контролирующий орган: с 1 января прошлого года функции по выдаче разрешений на переустройство в жилых домах возложены на Мосжилинспекцию, создавшую в каждом из столичных округов инспекцию по надзору за переустройством помещений. По словам Александра Страж никова, руководителя Мос жилинспекции, с 1 января 2005 года ведомством было выдано физическим и юридическим лицам 32 600 разрешений на перепланировку жилых помещений, оформлено более 22 000 завершенных переустройств.

«Сегодня самыми распространенными видами переустройства квартир в Москве являются объединение туалета с ванной, расширение санзоны за счет коридора, устройство проемов в стенах, а также перенос ненесущих перегородок,  поделился глава Мосжилинспекции.  Отказов за весь период работы набралось около 6000, в основном по причине неполного пакета документов или несоответствия проектных решенийнормативным требованиям».

Перепланировка в законе

В настоящее время, согласно установленному регламенту, обслуживание населения в окружных инспекциях по надзору за переустройством помещений ведется в режиме «одного окна», при этом срок от приема необходимых документов до выдачи разрешения не должен превышать 45 дней. По словам Стражникова, на практике этот срок в среднем составляет 9-10 суток. Естественно, как временные, так и финансовые затраты собственника на получение согласования надзорного органа напрямую зависят от серьезности ремонта, а также от таких факторов, как этаж, серия дома, и многого другого.

По словам Марии Дементьевой, юриста кор по рации «ИН КОМНедви жимость», переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования с внесением соответствующих поправок в технический паспорт помещения. Перепланировка жилья  изменение его конфигурации, которое также должно быть отражено в техническом паспорте объекта. Кроме того, с надзорными органами необходимо согласовывать разборку ненесущих и несущих перегородок, устройство проемов в любых стенах, строительство внутренних лестниц, изменение конструкции полов, оконных и дверных проемов, формы балконов, а также установку кондиционеров и ТВ-антенн.

«Если изменения, произведенные в квартире владельцем, не подпадают под перечисленные действия и не требуют внесения изменений в технический паспорт квартиры, то согласовывать их не нужно»,  добавляет Дементьева. Правда, выбор невелик: без получения разрешения Мосжилинспекции жилец может лишь демонтировать антресоли и внутренние шкафы или произвести косметический ремонт. Зато если хозяин квартиры не собирается рушить несущие стены или перекладывать внутренние инженерные коммуникации, то оформить перепланировку достаточно просто. В этом случае проекта не требуется, а хватает лишь эскиза планировки будущих пенатов. «Владельцу жилья необходимо взять в БТИ поэтажный план, нанести на нем изменения и написать заявление в Мосжил инспекцию»,  объясняет Александр Стражников. В этом случае, как уточнил глава ведомства, согласование перепланировки будет для владельца квартиры бесплатным. При более смелых решениях, предусматривающих снос несущих стен (подробнее см. в таблице), потребуется проект переустройства, согласованный с институтом, разработавшим проект многоэтажного дома. Теоретически сведения о проектировщике можно получить в БТИ, однако на практике иногда оказывается, что за давностью лет найти его невозможно. «В этом случае придется обращаться к проектной организации, имеющей соответствующую лицензию, и в дальнейшем положиться на решение Мосжилинспекции, которая отправит проект перепланировки на экспертизу»,  объясняет Евгений Грачев, юрист компании «МиэльНедвижимость».

Вид работ Выполнение
Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь По эскизу
Устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь По проекту
Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) без прокладки дополнительных подводящих сетей По эскизу
Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов По проекту
Замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления) По проекту
Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные) По эскизу
Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные) По эскизу
Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали) По проекту
Устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали) По проекту
Устройство внутренних лестниц По проекту
Заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах По эскизу
Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия По эскизу
Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен По проекту
Изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок) По проекту
Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) с сохранением конструкций, отделяющих балконы, лоджии от внутренних помещений (т.е. не предусматривающие объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами и превращения остекленных балконов и лоджий в эркеры) По проекту
Остекление лоджий и балконов По проекту
Создание, изменение входов (с устройством крылец или лестниц), входов-тамбуров По проекту
Ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов По проекту
Устройство лоджий, балконов По проекту
Изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусов По проекту
Создание тамбуров (в том числе с устройством раздвижных и «карусельных» дверей) и витрин в пределах габаритов существующих элементов зданий, строений, сооружений (крыльцо, пандус, дебаркадер, стилобат) площадью до 30 кв. м, не предусматривающее иное, чем тамбур или витрина, функциональное использование и присоединение (занятие) дополнительного земельного участка По проекту
Замена столярных элементов фасада (с изменением рисунка) По эскизу, согласованному в порядке, установленном Москомархитектуры
Установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн, защитных сеток и т.п.), а также элементов, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения: выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней и т.д. По проекту
Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий По проекту
Объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями По проекту, согласованному в порядке, установленном Москомархитектуры

Кстати, привычный для многих владельцев квартир процесс остекления балконов и лоджий также требует дополнительных разрешений. То же относится к установке антенн и кондиционеров, к ликвидации или устройству новых оконных и дверных проемов и любому другому изменению фасада. Проектная документация для этих изменений согласовывается в соответствии с распоряжением Москомархитектуры № 8 от 8 апреля 2005 года. Раз решение Мосжилинспекции можно получить при наличии согласований с СЭС, ГОиЧС, АПУ, а главное  территориальным отделением Архнадзора. Что, по мнению Константина Апрелева, вполне логично, ведь «блага цивилизации», расположенные хаотично на фасаде, не лучшим образом повлияют на стоимость всех квартир, расположенных в доме. «Иначе говоря, будут затронуты права третьих лиц»,  добавляет Апрелев. Правда, если верить главе Мосжилинспекции, тем, кто успел застеклить балкон или лоджию до введения нового законодательства, можно не беспокоиться. «Преследовать их инспекторы не будут, поскольку “момент упущен”»,  пообещал Стражников.

Купил квартиру  согласуй!

Кстати, придется побегать по инстанциям и покупателям жилья на первичном рынке. Все изменения, которые планирует произвести владелец квартиры, должны соответствовать требованиям к жилым помещениям и оформляться по определенной процедуре  такой же, как оформление перепланировки. «Любая свободная планировка в новостройках имеет первоначальный вид, утвержденный проектом,  говорит Николай Вопиловский, руководитель департамента правовой поддержки управления новостроек компании “МиэльНедвижимость”.  Любое изменение этого первоначального вида необходимо регистрировать в БТИ». Впрочем, свободная планировка современных домов  идеальное пространство для творчества собственников, в отличие от типовых «панелек». Явным аутсайдером среди них является серия КОПЭ, доставшаяся нам в наследство от 70-х,  согласования в них проходят наиболее сложно. П-44 и ее более поздние клоны перекраиваются гораздо проще в связи с наличием тонких перегородок. В принципе, таковые есть и в КОПЭ, но в силу исторической несправедливости они считаются несущими и демонтажу не подлежат. Из поздних «панелек» к более-менее удачным проектам эксперты относят И-155 и ПД-4, дающие хотя бы относительную свободу для творчества, в отличие от эха застойного времени  домов серии «Парус», сконструированной на базе все той же КОПЭ.

Кроме серии дома, много ограничений связано с этажом, где находится ваше жилье. Принцип достаточно прост: чем выше расположена квартира, тем шире стенные проемы, а как следствие  и пространство для полетов творческой мысли дизайнера.

Квартира с «дырками»

 Изображение: Игорь Меглицкий

Мучительный процесс согласования можно переложить на плечи компаний-посредников. При этом стоимость услуг зависит исключительно от имени фирмы и «аппетита» ее архитекторов и менеджеров. Например, за согласование по эскизному проекту в архитектурном бюро «АДС 5» запросили 15 000 рублей, тогда как в компании «Азбука жилья»  уже $1500. Пояснив, что столь высокую цену берут за качество работы, надежность компании и высокую квалификацию ее специалистов. Что касается работ, требующих согласования проекта, то их стоимость в два раза выше.

Например, согласование на расширение санузла за счет коридора и изготовления одного проема в несущей стене в «АДС 5» обойдется в сумму от 50 000 рублей, в «Азбуке жилья»  от $3000.

Евгений Грачев подчеркивает, что при выборе компании-посредника обязательно стоит обратить внимание на наличие у нее лицензии для разработки проектной документации. «В противном случае их деятельность находится вне правового поля, и заказчик должен осознавать, что весь риск ненадлежащего согласования ложится на его собственные плечи»,  пояснил он.

 Изображение: Игорь Меглицкий

Существуют ограничения на определенные виды перепланировок, согласовать которые практически невозможно, в частности: увеличение санзоны или кухни за счет жилой площади; размещение жилой комнаты или кухни под туалетом или ванной; объединение балконов с комнатами или вывод на балконы централизованной системы отопления, а также разбор короба вентиляционной шахты и т.д. Например, как объяснил Стражников, чтобы дать разрешение на подключение труб, обогревающих балконы и лоджии, проектировщикам необходимо пересчитать проект отопления всего многоэтажного дома, что обойдется владельцу в круглую сумму, несопоставимую с получаемым благом. Гораздо реальнее получить разрешение в Мосжилинспекции на объединение балкона с жилой комнатой в случае замены стены на раздвижные, как правило, алюминиевые двери с теплыми стеклопакетами.

Монтажную фирму, которая будет устанавливать конструкцию, стоит выбирать очень тщательно: ведь при согласовании проекта надзорные органы обратят внимание на такие мелочи, как монтажные швы, которые должны соответствовать ГОСТу. Ведь если эксперты посчитают конструкцию не вполне надежной, отвечать за ее установку придется владельцу.

Сколько стоит передел?

Екатерина Гурьева, руководитель отдела городской недвижимости агентства IntermarkSavills

Как правило, сумма дисконта при продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой определяется стоимостью согласования. Если состояние квартиры предусматривает серьезные ремонтные работы и при оценке квартиры не учитывалась стоимость ремонта, то дисконт на такие квартиры, как правило, не предусмотрен. Приобретая такую квартиру, покупатель платит только за квадратные метры в конкретном месте и планирует разработать собственный дизайн-проект, который и будет впоследствии согласовывать.

Что касается высшей меры наказания  лишения прав собственности на жилье, то она, по данным Мосжилинспекции, не применялась ни разу. По мнению большинства опрошенных ВL экспертов рынка, сегодня в России для «перепланировщиков» созданы тепличные условия. «Сейчас власти просто закрывают на это глаза, но вряд ли так будет всегда»,  предупреждает Максим Бородыня, главный операционный юрист юридической компании Berger & Partners. Спешите рушить!

Самовольная перепланировка или переустройство жилого помещения карается штрафом, который составляет 2000-2500 рублей. Но, кроме того, хозяин обязан в разумный срок привести квартиру в прежнее состояние.

«Если это не сделано, суд может принять решение о продаже объекта с публичных торгов или расторжении договора социального найма,  добавляет Мария Дементьева.  Однако если в результате проведенных работ не нарушаются права других граждан, владелец может попросить суд оставить помещение перепланированным и узаконить сделанные изменения».

Впрочем, чиновники Мосжил инс пекции не скрывают, что при влечь нарушителей к ответу непросто. «Механизм выявления достаточно прост: обычно звонят соседи, однако попасть в квартиру инспекторы ведомства могут лишь с разрешения хозяина или по решению суда»,  посетовал Стражников. По данным Мосжилинспекции, с января по октябрь текущего года к ответственности привлечено 438 граждан и 151 юрлицо. Однако если сотрудники Мосжилинспекции вовремя не выявили незаконную перепланировку, она может всплыть при продаже квартиры, и в этом случае продавец должен будет согласовать переделки задним числом. Впрочем, продажа жилья с «незаконными дырками» все же реальна. В этом случае покупатель должен написать письмо в Мосрегистрацию о том, что обязуется согласовать изменения или привести квартиру в первозданный вид, а продавцу придется серьезно скинуть цену на продаваемое жилье: незаконная перепланировка  очень удобный повод для торга. Заметим, что способ с письмом  одноразового свойства, и если новый владелец, в свою очередь, соберется продать квартиру, этот трюк уже не пройдет.

 

Адрес редакции, учредителя и издателя

Москва, улица Станиславского, дом 10
Телефон/факс (495) 980-7113; Интернет: www.building.su; e-mail:

© Building. Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100