Девелопмент

Building Business№10(20) Декабрь

Жилая недвижимость

Building Life№10(24) Декабрь

Коммерческая недвижимость

Building Commercial№12(14) Декабрь

Архитектура

Building ARX№8 Январь


ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW


ПАРТНЕРЫ

Building life №10

Инвестиции не для всех

Текст: Евгений Дульский

Самый популярный союз финансов и недвижимости  это, бесспорно, ипотека. Однако получение ипотечного кредита подходит не всем  кто-то не соответствует требованиям банков по уровню и надежности доходов, у кого-то нет желания приобретать квартиру. В этом случае имеет смысл обратиться к пока еще непривычным на нашем рынке недвижимости формам  например, паевым инвестиционным фондам (ПИФам).

Что это такое?

 Изображение: Павел Ожгибесов

ПИФы существуют на российском финансовом рынке с 1996 года. Сама идея ПИФов  сбор денег мелких частных инвесторов и передача их в доверительное управление профессиональной управляющей компании (УК). В основном ПИФы работают с ценными бумагами, и объектами инвестирования становятся государственные облигации РФ и субъектов Федерации, акции и облигации акционерных обществ и т.п. Но с 2003 года появились ПИФы, работающие с недвижимостью.

«Паевой фонд, инвестирующий в недвижимость, обладает некоторыми особыми чертами,  говорит Станислав Бродский, управляющий директор УК «Велес Менеджмент».  Во-первых, он может быть только закрытым. В обычном  открытом, или интервальном,  фонде для каждого вновь приходящего инвестора выписываются новые паи, а с каждым уходящим  погашаются. Получается, что частный инвестор может в любой момент проинвестировать практически любую сумму денег и в любой момент получить ее обратно  примерно как банковский депозит. Закрытый фонд гораздо ближе к акционерному обществу: паев  строго ограниченное количество, оно устанавливается при создании фонда. Это понятно  рынок недвижимости достаточно капиталоемкий, и невозможно нормально планировать финансирование проектов, выписывая под каждого желающего новые паи.

Чтобы купить или построить объект, нужно определенное количество денег  не больше и не меньше. Так что если вы не купили пай при первоначальном размещении или дополнительном выпуске, купить можете только у других пайщиков«.

Вторая существенная черта закрытого фонда  невозможность выйти из него в любой момент. Из ПИФа, работающего с ликвидными активами (такими как акции  «голубые фишки»), можно забрать деньги всегда. Продать же, например, одну двухсотую строящегося дома невозможно или очень сложно. Поэтому ПИФы (а точнее, ЗПИФНп) недвижимости являются закрытыми  погашение паев до завершения срока управления фондом не допускается, хотя может быть предусмотрена выплата промежуточных доходов по паям (аналогично дивидендам по акциям). Если же необходимость выйти из фонда досрочно возникла, можно обратиться в УК, которая подскажет, кто из других пайщиков хотел бы купить еще паев либо какой банк мог бы дать под залог пая кредит.

Любой ПИФ  открытый или закрытый  создается на определенное время. Законом установлены минимум в 1 год и максимум в 15 лет. После окончания этого срока фонд должен прекратить существование  все имеющееся имущество распродается, и доходы распределяются между пайщиками пропорционально их долям. Но если собрание пайщиков пожелает, оно может продолжить существование ПИФа  это, в принципе, можно делать бесконечно. Конечно, результаты работы УК должны быть соответствующими.

Итоги? Их нет&

 Изображение: Игорь Меглицкий

Самым интересным, вероятно, является не законодательство, а реальная практика работы ПИФов. Но есть сложности  если «классические» фонды, инвестирующие в ценные бумаги, уже показали какие-то итоги, то те, что работают с недвижимостью, просто не успели сделать этого. ПИФ недвижимости обычно создается минимум на пять лет, и с 2003 года (это, напомним, момент их появления на рынке) ни один фонд еще физически не смог завершить работу, распродать активы и рассчитаться со своими пайщиками.

«Индустрия ПИФов недвижимости показывает, на мой взгляд, очень неплохой результат  с учетом того, что существует она менее четырех лет,  говорит Семен Пузрин, управляющий директор по финансам УК “Конкордия  эссет менеджмент”.  По состоянию на сентябрь 2006 года существует 127 фондов недвижимости с общей капитализацией более 39 млрд рублей. За весь 2005 год появилось 38 новых фондов недвижимости, а только в первом полугодии 2006  28. Если ситуация на рынке не изменится, то к концу года можно прогнозировать появление еще 20-30 новых фондов. Индустрия фондов недвижимости в 2005 году только начала набирать высокий темп роста, и именно 2006-2007 годы должны стать наиболее динамичными в этом плане».

Но, может быть, имеет смысл посмотреть на какие-то промежуточные результаты? Это, как утверждают эксперты, затруднительно. «Пока есть только один прецедент, когда выпускаемые паи были размещены на бирже  это сделала компания «Эй-Джи Капитал», создавшая фонд из земельных участков,  рассказывает Станислав Бродский.  Но это была однократная акция. Регулярной котировки паев подавляющего большинства закрытых фондов нет, активной торговли ими также нет. Что касается сделок вне биржи, то их отследить невозможно, по ним нет достоверной статистики«.

Оценить доходность «в процессе» тоже не получится. Например, фонд инвестирует в строительство некоего дома, который приобретается на нулевом цикле по $2000 за кв. м. Строительство рассчитывают завершить за два года, после чего здание планируют продать по $4000 за кв. м  доходность, таким образом, должна составить 100% за два года. Но, как отмечает Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации «Рескор», кто возьмется предсказать, по какой именно цене будет продана недвижимость?! Цены пока растут, и в этом смысле перспективыбезоблачны, но вдруг они «просядут»? И сколько стоит квадратный метр через полгода после инвестирования? $2200, $2500 или $3500? Любая промежуточная цифра  даже если она определяется с привлечением независимых оценщиков  мягко говоря, условна& Это не акции, курс которых ежедневно определяется торгами на бирже.

Так что пока уровни доходности, о которых говорят ПИФы, весьма и весьма «расчетные». Чтобы такие инвестиции были привлекательны, они должны приносить никак не менее 20-30% годовых. УК выражают оптимизм и надежду, что в итоге получится «намного больше».

Во что вкладывать?

 Изображение: Игорь Меглицкий

Это самая главная головная боль управляющих компаний. При огромном объеме строительства и шустро растущих ценах на рынке, оказывается, очень мало проектов, в которые ПИФ мог бы инвестировать.

Дело в том, что застройщики сегодня практикуют «серые» схемы расчетов и совершенно не заинтересованы в прозрачных инвестициях. А у ПИФов есть очень жесткие требования к надежности инвестиций: они, кстати, придуманы не самими управляющими, а определены законодательством. Хотя в целом они чуть мягче, чем изложенные в знаменитом 214-м Федеральном законе «О долевом участии». ПИФам запрещены различные вексельные и страховые схемы, передача наличных через банковскую ячейку. А застройщикам совершенно ни к чему идти фондам навстречу: у них хватает покупателей с наличными деньгами.

«На фоне роста цен мы даже рассматривали варианты с покупкой не строящихся, а уже существующих квартир на вторичном рынке Москвы,  говорит Станислав Бродский.  Но столкнулись с тем, что львиная доля предложений предполагает, что в документах будет значиться сумма менее 1 млн рублей, а реальные расчеты будут проходить наличными. Так продавцы избегают подоходного налога. Но нам с прозрачной бухгалтерией фонда это совершенно неприемлемо«.

В итоге УК фондов недвижимости инвестируют в свои собственные проекты или проекты дружественных компаний  тех, что не боятся показать в бумагах все настоящие цифры. «Велес Менеджмент», к примеру, создал четыре ПИФа недвижимости. Три из них  земельные, т.е. сформированные из земельных участков в дальнем Подмосковье, а также Тульской и Смоленской областях. Предполагается, что некоторая часть земли будет застроена, причем достаточно недорогими коттеджными поселками, без особой экзотики. А прилегающие к ним земли будут расти в цене «сами собой»  за счет того, что туда подводятся коммуникации, территория «раскручивается» от рекламы и заселения и т.п. Затем эту землю планируется с прибылью перепродавать. Четвертый фонд  «Велес Недвижимость». Он не земельный, а проектный, т.е. ориентированный на инвестиции в различные проекты на рынке недвижимости. Но и тут инвестировать будут только в проекты «Велеса»  к примеру, в «Потапово» (поселок таунхаусов в Южном Бутово).

«Большая часть фондов недвижимости в России  девелоперские, т.е. вкладывающие средства в инвестирование строительства на разных стадиях,  отмечает Семен Пузрин.  Однако есть и рентные  те, что приобретают уже готовую недвижимость для последующей сдачи ее в аренду. Полностью рентных фондов в России не более полутора десятков  это объясняется заметно меньшей, чем у девелоперских, доходностью  на уровне 10-12% годовых«.

Отдельно можно выделить фонд недвижимости «Достойная старость», действующий в рамках одноименной программы УК «Мономах». Эта программа призвана содействовать развитию негосударственного сектора социального обслуживания и предусматривает строительство специализированных медикосоциальных комплексов, предоставляющих на коммерческой основе услуги по проживанию, социальному и медицинскому обслуживанию людей, нуждающихся в подобных услугах. Также достаточно интересен управляемый «Конкордией» фонд «Федерация», средства которого инвестируются в значимый строительный проект  башню «Федерация» в московском «Сити».

Читаем внимательно

Артем Цогоев, исполнительный директор УК «Blаckwood Фонды Недвижимости»

Насколько велик риск инвестиций в паевые фонды?

Риск инвестиций в закрытые паевые фонды недвижимости несколько ниже, чем риск инвестиций в недвижимость напрямую. Это связано с участием в процессе управляющей компании, которая самостоятельно или с помощью консультантов производит оценку проектов, тем самым предотвращая часть рисков.

Как заинтересовать застройщиков в сотрудничестве с ПИФами?

Застройщики изначально заинтересованы в таком сотрудничестве. Управляющие закрытыми ПИФами недвижимости компании готовы участвовать в соинвестировании проектов строительства жилых домов, коммерческой недвижимости. Однако не для всяких проектов застройщикам требуются соинвесторы, иногда им достаточно собственных средств и банковских кредитов, иногда покупатели недвижимости становятся соинвесторами начальной стадии строительства. Предложения управляющих ЗПИФН должны быть конкурентными и выгодными для застройщиков, и наоборот. Тогда у обеих сторон все получится.

Инвестиции в какие объекты наиболее выгодны для ПИФов?

Традиционно самым по пулярным объектом инвестирования ЗПИФН является жилая недвижимость. Соответственно, если изучать динамику роста цен на жилую недвижимость (во всяком случае, в московском регионе), то можно увидеть, что эти инвестиции были весьма выгодными.

Что выгоднее для частного инвестора: сотрудничество с ПИФом или непосредственно инвестиционная покупка?

В каждом из вариантов есть свои плюсы и минусы. Основной плюс ПИФов  возможность диверсификации и пониженный входной порог для осуществления инвестиций. Основной плюс прямых инвестиций в недвижимость  закрепление прав собственности за одним инвестором. В целом можно отметить, что пока процент индивидуальных инвесторов, предпочитающих прямые инвестиции в недвижимость, существенно превышает количество пайщиков ЗПИФН.

Всевозможные «накрутки»  фирменный стиль отечественного бизнеса. Не так давно автор этих строк обратился в банк за ипотечным кредитом. Различные «мелочи»  плата за рассмотрение заявки, за открытие счета, его ведение и т.п.  сделали реальную процентную ставку почти на 2% больше той, что опубликована на сайте. Как в этом плане обстоит дело с ПИФами? УК, разумеется, управляет средствами ПИФа ради комиссионных. Размер вознаграждения в разных случаях определяется по-разному, но достаточно типовой выглядит схема, применяемая «Велесом», когда комиссия состоит из двух частей: за управление (в размере 2% в год от объема фонда) и за прирост (15%). «Такая модель  когда цифра за прирост заметно больше,  говорит Станислав Бродский,  поощряет управляющих работать эффективно, стимулирует их к приросту имущества ПИФа».

Помимо УК, есть еще и другие траты. У любого ПИФа имеется спецдепозитарий и регистратор (эти функции может выполнять одна компания). Они  по закону  не должны зависеть от УК, в том числе быть аффилированными с ней. Спецдепозитарий контролирует правильность расходования средств фонда, без его подписи управляющие не могут потратить со счета ни одного рубля. Также спецдепозитарий следит за правильностью расчета стоимости активов фонда и одного пая. Регистратор контролирует начисление паев и ведет реестр их владельцев. Кроме того, фонд недвижимости обязан иметь независимых оценщика и аудитора. В итоге вознаграждение всех таких независимых инфраструктурных организаций в сумме может достигать 1% от стоимости активов фонда в год. Однако пайщик может не держать все эти ставки в голове  стоимость пая ПИФа рассчитывается уже «чистой», т.е. с учетом всех вознаграждений.

Помимо этого, у инвестора возможны иные расходы и издержки. Некоторые УК взимают комиссию при покупке и продаже пая. Но! Все это должно быть перечислено и четко определено в Правилах доверительного управления фондом  базовом документе, который обязательно регистрируется в ФСФР (Федеральная служба по финансовым рынкам  государственный орган, контролирующий деятельность финансовых организаций, в том числе и ПИФов) и представляется управляющей компанией пайщикам при приобретении паев. Если же какой-то надбавки в правилах нет, а заплатить просят  можно сразу писать жалобу в ФСФР. УК в таком случае грозят серьезные неприятности от государственного регулятора. Правда, не стоит забывать еще об одном факторе  подоходном налоге. Пока пайщик не продает свой пай, он не платит налогов с прироста стоимости пая. Но после продажи доход (т.е. разница между ценой покупки и продажи) пайщика  физического лица облагается налогом по ставке 13%.

В целом, по оценке специалистов, система контроля ПИФов и УК жесткая и эффективная, да и фактор «жалобы в ФСФР» имеет вполне реальную силу. Основные риски даже не в том, что УК обманет, а риски самих проектов или активов, в которые инвестирует фонд. Например, вложились в проект, а строительная компания  партнер затянула со стройкой или, еще хуже, разорилась. Или  реальный случай  одна УК имела счета фонда в банке, против руководства которого было заведено уголовное дело, а сам банк попал под процедуру банкротства. Деньги в такихслучаях могут пропасть. Но это уже риски, не связанные с формой вложения денег в недвижимость. Как раз при наличии профессиональной управляющей компании и ПИФа рисков получается заметно меньше, чем при самостоятельных инвестициях через «серые» схемы и наличные.

Стихия сильных

 Фото: PHOTOXPRESS

Теоретически ПИФ  это «проверенный мировой практикой механизм привлечения денег мелких инвесторов в национальную экономику». Так уверяет нас сайт Национальной лиги управляющих. Обратим внимание на слова «мелких инвесторов». Возможно, для обычных ПИФов, работающих с ценными бумагами, это и так. Но ПИФы недвижимости пока явно не для дилетантов.

«Эти фонды вообще не предназначены для широких масс,  уверен Станислав Бродский.  Они ориентированы на достаточно состоятельных людей, способных, во-первых, инвестировать достаточно большие суммы и, во-вторых, понимать, во что они инвестируют. Если УК вкладывает деньги в некий земельный участок или иной объект недвижимости, такие инвесторы должны быть способными самостоятельно проверить, столько ли эта недвижимость стоит. ПИФы  если применить компьютерную терминологию  не для “чайников”, а для “продвинутых” пользователей».

С этим тезисом абсолютно согласна и Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании «Новый город». «Частнику проще сделать все самостоятельно,  говорит она.  У него значительно выше уровень контроля: он купил квартиру и может продать ее в любой момент». К тому же, как добавляет эксперт, многочисленные финансовые «пирамиды» 90-х годов достаточно дискредитировали саму идею ПИФов. С «заморозкой» денег даже на 5-6 лет у рядового гражданина возникают самые неприятные ассоциации& Но главным тормозом развития ПИФов недвижимости является все же уже упоминавшаяся нехватка проектов, в которые можно было бы инвестировать, нежелание застройщиков подписывать «прозрачные» договоры. «Спрос на ПИФы у нас гораздо больше, чем мы можем предложить,  сказал один из сотрудников УК.  Пока же мы вынуждены искусственно ограничивать количество инвесторов». Самый эффективный инструмент здесь  установление относительно высокого «порога вхождения».

В «Велес Недвижимость», к примеру, он составляет 3 млн рублей  один пай при первичном размещении стоил тысячу рублей, но для входа в фонд необходимо было сразу приобрести не менее 3000 паев. В общем, частнику, решившему поиграть на рынке недвижимости, пока  как ни парадоксально  проще самостоятельно купить квартиру. Но все это болезни рынка недвижимости и застройщиков, а не фондов. ПИФы готовы удвоить и удесятерить объемы хоть сейчас. А вот готов ли рынок недвижимости принять «прозрачные» деньги коллективных инвесторов ПИФов?

 

Адрес редакции, учредителя и издателя

Москва, улица Станиславского, дом 10
Телефон/факс (495) 980-7113; Интернет: www.building.su; e-mail:

© Building. Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100