Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№7 (21)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

Жить на высоте


Журнал Building Life №7

Для того чтобы увидеть Москву во всей красе с высоты птичьего полета, совсем не обязательно арендовать вертолет или отращивать крылья, для этого нужно лишь приобрести квартиру на последних этажах одного из 60 небоскребов, которые появятся в ближайшие годы.

Из истории вопроса

Пионером небоскребостроения стали Соединенные Штаты Америки. И неудивительно: земля главных американских городов как будто специально создана для возведения высоток. Так, фундаменты большинства нью-йоркских небоскребов покоятся на скальном основании, которое в большинстве случаев расположено на 25 м ниже уровня улицы.

Москве с землей повезло куда меньше. Будь у нынешней российской столицы прочное основание, мы и в этой сфере оказались бы «впереди планеты всей». Попытки построить высотку в Москве предпринимались еще в XIX веке. Тогда на Воробьевых горах планировали возвести храм в честь победы в Отечественной войне 1812 года. Строительство было отложено, поскольку грунт оказался слишком слабым для крупного здания. Но то, что не смогли сделать царские архитекторы, сделали сталинские. В рамках строительства семи знаменитых высоток был освоен и этот, казалось бы, безнадежный участок — ныне на нем красуется главное здание Московского Государственного Университета.

Собственно, в Москве, как и в Нью-Йорке, есть скальные основания, но залегают они на большой глубине. Использовать их оказалось экономически невыгодно. Во время строительства сталинских высоток было принято решение об использовании так называемого коробчатого фундамента. Он представляет собой две железобетонные плиты на расстоянии 6–10 и более метров с вертикальными перегородками. Толщина нижней плиты — около 1 м, верхней — чуть больше. Такой фундамент напоминает пустой спичечный коробок с дополнительными перегородками. Его пустоты, как правило, используются для бойлерных, насосных станций и бомбоубежищ. Что интересно: это техническое решение применяется и до сих пор при строительстве небоскребов.

Выбирая материал для стен, Россия также пошла своим путем, игнорируя опыт Запада. Практически все небоскребы Чикаго, НьюЙорка и Лос-Анджелеса выполнены из металла. У нас же еще со времен строительства сталинских высоток предпочитают работать с бетоном. Во-первых, как утверждают специалисты, наши металлургические комбинаты не умеют качественно варить железо. А вовторых, конструкции из металла хорошо ставить на скальных грунтах, которых в Москве не найти.

В-третьих, с точки зрения российского менталитета, бетон предпочтительней: ему не страшны протечки водопровода и мелкие пожары.

Московская воронка

В соответствии с распоряжением мэра Москвы от 7 апреля 1998 года №334-РМ «О комплексной городской инвестиционной программе строительства многофункциональных высотных зданий «Новое кольцо Москвы» был разработан план застройки 60 удаленных от центра участков.

По замыслу разработчиков, на каждой из площадок должны будут появиться жилые комплексы высотой 30–50 этажей.

Согласно этому документу, по окончании реализации программы столица, скорее всего, будет сильно напоминать воронку. Посудите сами: нарочито малоэтажный центр Москвы будет окружать кольцо сталинских высоток. А за ним расположится круг небоскребов «Нового кольца Москвы», которые через десяток лет, скорее всего, нарекут «лужковскими».

Готовый документ о формировании краев «воронки» был на несколько лет отправлен в долгий ящик. Скорее всего, причиной тому послужила сложность выделения земельных участков под строительство высотных зданий. Плотная застройка Москвы, ее насыщенность различными мелкими строениями и производствами создали дефицит земельных площадей, пригодных для расположения высоток. Ведь и участок под строительство небоскреба нужно было подбирать с умом: 30–50-этажная башня высотой 200 м затеняет жилые дома в радиусе как минимум 100 м.

О программе вспомнили лишь через три года. Примерно в то же время началась работа над стартовым проектом — 43-этажным «Эдельвейсом» в Западном административном округе (Давыдковская ул., вл. 3), возведенным строительной корпорацией «Конти», которая до прошлого года являлась управляющей компанией всей программы. На сегодня это единственный достроенный небоскреб «Нового кольца Москвы». Судить об остальных высотках, которые должны появиться в столице к 2015 году, пока можно лишь на его примере. Это жилой дом со встроеннопристроенными помещениями культурно-бытового назначения — конструкция первой категории, к которой относят атомные электростанции. При возведении таких зданий стараются предусмотреть все возможные катаклизмы, включая пожар, наводнение и знаменитый «чубайсовский конец света».

Коммуникации «Эдельвейса» находятся в специальных тоннелях, поэтому их можно менять, не мешая жильцам. Там же располагается собственная система водоочистки.

Энергообеспечение дома тройное: две линии работают от сети, а третья — на автономном питании.

Лифты немецкие, скоростные, противопожарные. В них можно сидеть три часа во время пожара без вреда для здоровья — по крайней мере, физического. В самом же доме можно при желании провести всю жизнь. Кроме жилых апартаментов здесь расположились подземный гараж, кафе, зимний сад, боулинг, кинозал, салон красоты, аквапарк. Что еще нужно, чтобы достойно встретить старость?

Страсти по небоскребам

Московские градоначальники не раз заявляли, что все проекты в рамках «кольцовой» программы будут реализовываться только на конкурсной основе. Но работа с тендерами стала пробуксовывать еще на старте. Продажа прав на строительство высоток шла достаточно вяло — высокая цена лотов и немалые обременения отпугивали даже таких монстров строительного рынка, как «Интеко», «Социальная инициатива», «Капитал Груп». Первый аукцион был сорван — из всех претендентов конкурсная комиссия не забраковала лишь одну компанию. В отсутствии здоровой конкуренции торги было решено отменить.

Впрочем, по словам Валерия Жилова, гендиректора ОАО «Новое кольцо Москвы» — управляющей компании программы, перед каждым аукционом лотовую документацию выкупают два-три десятка строительных компаний — как «мастодонты» московских строек, так и совсем молодые компании, желающие попробовать свои силы в этом амбициозном проекте.

И это при том, что средняя стоимость участков, покупаемых победителями, составляет $6–10 млн.

Тем временем только ленивый не пророчит всей программе громкий провал. Если верить заявлениям главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, к 2006 году строители должны сдать семь высоток. В то же самое время возведено лишь здание на Давыдковской, полным ходом строительные работы ведутся только на двух объектах — «Вертикаль» (Ленинский пр-т, вл. 111/2) и «Континенталь» (пр-т Маршала Жукова, вл. 72–74). Застройщики участков на Алтуфьевском шоссе, вл. 54 («Инстройтэкс») и в Семеновском переулке, вл. 21 («Викаинвест») столкнулись с немалыми трудностями уже на этапе выхода на стройплощадку. В первом случае неприятным сюрпризом стало близкое соседство потенциально огнеопасной АЗС, во втором — пролегающий под выделенным участком тоннель метрополитена.

Начальный рубеж, определенный столичным руководством, явно отодвигается. Что же будет с финальной отметкой — 2015 годом?

Если хочешь быть на высоте

Квартира в небоскребе — жилье необычное, но эксклюзивным его назвать нельзя. Это скорее золотая середина между дешевыми панельными домами и элитной Остоженкой. Другое дело, что такого нестандартного жилья в столице еще очень мало, и массового спроса на него еще нет — москвичи пока «не распробовали» новый товар.

Кто покупает квартиры в высотных домах? Это люди не самые богатые, чаще представители высшего слоя среднего класса. Как правило, это не единственная их квартира, а жилье для детей или городская квартира при наличии недвижимости в Подмосковье.

В высотных домах приобретают квартиры иностранцы и целые компании, тем более что для них это привычно.

Судя по всему, таких людей достаточно, и пока спрос превышает предложение. К примеру, на момент окончания строительства «Эдельвейса» в нем было продано 95% квартир.

Итак, если вы хотите, чтобы панорама столицы стала для вас привычным видом из окна, можно пойти по одному из двух путей.

Первый — пассивный. Он подойдет москвичам, проживающим в ветхой пятиэтажке или любом другом морально устаревшем доме, желательно в непосредственной близости от будущего небоскреба.

Мэр Лужков неоднократно заявлял о своем намерении использовать высотки «Нового кольца» в качестве социального жилья — для переселения жителей пятиэтажек. Так что иным счастливчикам заоблачная квартира, что называется, «упадет с неба».

Те, кто не рассчитывает на фантастическое везение или не имеет квартиры в «хрущобе», могут остановить выбор на более активном втором пути — обратиться непосредственно к застройщикам и купить пока еще виртуальное жилье.

Стоить это удовольствие будет от $1600 до 3000 за кв. м. Если желание приобрести квартиру в облаках совпадает с возможностями, вам прямая дорога в «Спецвысотстрой», «Конти», ЗАО «Инстройтэкс», «Викаинвест», ОАО «Моспромстройматериалы».

По данным застройщика — компании «Конти», продажи по «Эдельвейсу» закрыты. Для тех, кто не успел вовремя подсуетиться или только недавно почувствовал страсть к высоте, остаются «Вертикаль» на Ленинском и «Континенталь» на проспекте Маршала Жукова.

Цены растут c этажами

При подборе варианта покупки можно увидеть любопытную закономерность: цены в «Вертикали» меняются в зависимости от высоты этажа. При шаге в 5 этажей цена увеличивается на $50–100.

Так, квадратный метр на 4-м этаже стоит в среднем $1870, на 6-м — $1910, на 12-м — $1960, на 20-м — $2040, на 40-м — $2310.

«Континентальные» ценовые колебания официально от высоты не зависят, менеджеры отдела продаж в каждой квартире видят индивидуальность и стоимость называют в зависимости от планировки, вида из окна, площади.

Впрочем, и здесь можно проследить некую закономерность: при сопоставимой площади квартиры на 3-м этаже продаются по цене $1790 за квадрат, на 10-м — $2100, на 27-м — $2370, на 33-м — $2470.

ПОКУПКА КВАРТИРЫ В ВЫСОТКЕ — ПЛОХАЯ ИДЕЯ, ЕСЛИ…

  • Вы опасаетесь пожаров и прочих бедствий. Небоскребы — пожалуй, наименее приспособленные для тушения сооружения. Самый свежий пример — пожар в 45-этажном здании чикагского банка LaSalle в декабре прошлого года, во время которого пострадало около четырех десятков человек. А загоревшийся уже в этом году 32-этажный небоскреб «Виндсор», достопримечательность Мадрида, решено было вовсе не тушить — благо, он давно находился на реконструкции и людей в нем не было. К моменту прибытия пожарных спасать было нечего — от 800-градусного жара довольно быстро обвалились фасад и крыша «Виндсора». Что же касается Москвы, то техническая оснащенность пожарных и МЧС не позволяет им работать выше 22-го этажа. Для тушения огня в поднебесье столица обзавелась специальным вертолетом, но он способен работать только днем, а самое неприятное традиционно случается именно ночью.
  • Вас пугает возможность теракта. Как вы уже успели заметить на печальном опыте Нью-Йорка, террористов зачастую привлекают именно необычные здания, и составляющие столь амбициозного проекта, как «Новое кольцо Москвы», вполне могут подвергнуться атаке. Методы и средства обеспечения безопасности небоскребов находятся пока в стадии разработки. МЧС и ОМОН также пока не могут предложить квалифицированной помощи на случай захвата высотки. Антитеррористические подразделения на учениях штурмуют самолеты и автобусы, к освобождению захваченного небоскреба они не готовы.
  • Вы — педант и хотите, чтобы каждая ваша покупка соответствовала ГОСТ и нормам. Как отмечено в постановлении мэра Москвы Юрия Лужкова, «в связи с отсутствием нормативной базы по высотному строительству необходимо создать координационную комиссию по регулированию вопросов проектирования, согласованию проектной документации, выдаче разрешений и ордеров на строительство…» То есть если вы считаете, что со времен возведения сталинских высоток нормы высотного строительства устарели, вы ошибаетесь. На данный момент их еще нет. СНиП, утвержденные Госстроем РФ, написаны для домов высотой не больше 75 м, или 25 этажей. Все, что выше, — индивидуальные проекты, правил по строительству которых не существует. Впрочем, утверждение норм не за горами — необходимые документы уже разработаны. Любопытно, что пилотным проектом для «обкатки» новых СНиП станет новое высотное здание мэрии, что появится в деловом центре «Москва-Сити» — ради благополучия будущих обитателей высоток чиновники готовы пожертвовать жизнью и здоровьем.
  • Вы всерьез озабочены состоянием своего здоровья. «Чем выше этаж, тем короче жизнь», — считают западные исследователи. Разреженный воздух «на верхотуре» не полезен для сердца и сосудов, а удаленность от земли провоцирует возникновение депрессий и нервных расстройств. Хуже всего высота сказывается на детях — по мнению ученых, юные обитатели последних этажей заметно отстают в развитии.
  • Хотите жить в центре столицы. Согласно программе «Новое кольцо Москвы», высотки должны быть построены в так называемом среднепериферийном поясе города, то есть за периметром проектируемого Четвертого транспортного кольца. А районы, где вырастут небоскребы, надо сказать, считаются не самыми престижными.
  • Вы боитесь высоты. Впрочем, как у большинства современных зданий, у небоскребов есть 2-й, 3-й, 4-й этажи. Так вот они — как раз для вас.
Подписка на журнал Building Life

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100