Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
BUILDING BUSINESS
Building Business
№7, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards Бизнес-школа
BUILDING LIFE Building Life
№7 (21)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№9, Сентябрь
Архив
Реклама
Подписка
Партнеры Building Commercial
ARX Building ARX
№5, Июль
Реклама
Подписка
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

Запах истории


Журнал Building Life №9

Не очень большим, но достаточно заметным сегментом рынка жилья Москвы являются реконструированные дома в центре. У квартир в них есть свои ценители, которые готовы мириться с главным недостатком «омоложенных старичков» — отсутствием некоторых современных опций вроде подземного гаража. Зато реконструированный дом — это, как правило, прекрасное местоположение и неповторимый архитектурный облик. В результате квартиры в лучших из этих зданий успешно конкурируют с самыми шикарными новостройками.

Капремонт или…?
Мнения относительно общего количества реконструированных зданий сильно разнятся. Одни эксперты рынка говорят о нескольких десятках, другие ведут счет на сотни и даже тысячи. Основная причина разногласий, по-видимому, лежит в вопросе о том, что следует считать реконструкцией. Где та глубина проработки, начиная от которой можно считать, что здание реконструировано, а не просто отремонтировано? «Реконструкцией можно назвать работы, которые потребовали отселения жителей, — говорит Александр Гениевский, заместитель генерального директора компании "Новый город". — Когда изменена внутренняя планировка здания, обновлены межэтажные перекрытия. Если же дело ограничилось заменой сантехники и дверей — это капремонт». Дело здесь не только в словах, вопрос имеет сугубо практический смысл.

Проведение капремонта обеспечивает сохранность дома на ближайшие 25–30 лет максимум. А полная реконструкция — лет на 50 минимум, а то и на 70–100.

Кстати, в рекламе довольно часто фигурирует фраза «дом после реконструкции». Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что сделана она не в последние 10 лет, а в 80-е и даже 70-е годы.

Ход не очень честный: реконструкция действительно была, но, вопервых, по стандартам тех времен, которые сильно отличаются от нынешних. А во-вторых, «часики тикают» уже 20–30 лет, и дом далеко не такой свежий и обновленный.

Общепринятый на сегодня стандарт реконструкционных работ — удаление из здания всего внутреннего «содержимого». От дома остается только «колодец» из наружных стен, в который затем устанавливают новые межэтажные перекрытия. Поскольку старые стены не могут нести большую нагрузку, перекрытия делают не железобетонными, а из металлических балок, на которые потом укладывают бетонную стяжку. В исключительных случаях перекрытия могут оставить, усилив их новыми балками и залив железобетоном. Но такое бывает в 1% случаев, не более. Затем в доме создаются внутренние стены и все остальное — система вентиляции, центральное кондиционирование. Довольно часто делается система дымоходов, необходимая для обустройства в квартирах каминов.

Есть и еще один способ реконструции, о нем рассказал Дмитрий Борисов, ведущий специалист компании «Контакт — Элитная недвижимость». В случае если здание крайне ветхое, но представляет собой архитектурную ценность, сносится все, кроме фасадной стены. Затем сзади вплотную к нему возводится новый дом по обычной технологии: монолитный каркас и кирпичные стены. При столь глубокой перестройке в доме можно создать любые современные опции, включая подземный паркинг, и после реконструкции жилье здесь будет в полной мере элитным. Примером может служить здание на Гоголевском бульваре, 29.

Процедура реконструкции, естественно, подразумевает замену всей «столярки» — окон, дверей.

Но бывают и исключения. Александр Дьяченко, управляющий партнер агентства «Усадьба», рассказывает о нескольких домах в Чистом переулке, где оконные переплеты и двери были отреставрированы. Хотя итоговая стоимость наверняка превзошла цену самых современных стеклопакетов (краску пришлось соскабливать лезвиями, потом покрывать несколькими слоями лака), двери и окна, простоявшие 150 лет, того стоили.

Ломать — не строить
Выгодна ли реконструкция, не лучше ли старое здание снести и построить новое? Этот вопрос всегда встает перед инвестором — и ответы бывают разные. Начнем с того, что существуют здания, охраняемые государством как памятники архитектуры и истории — их можно даже не реконструировать, а лишь реставрировать. И осуществляющая работы компания должна иметь специальную лицензию Министерства культуры как реставрационная мастерская. Но это в теории, а на практике всегда возможны варианты, когда девелоперу с большим или меньшим успехом удается уговорить контролирующие структуры разрешить те или иные изменения. Понятно, что реконструкция в этом смысле выглядит более предпочтительной, чем полный снос здания и строительство на его месте чего-то нового.

Второй момент — техническое состояние объекта, прежде всего прочность его фундамента. В одних случаях он просто разваливается, в других — крепок настолько, что позволяет не только полностью воссоздать здание, но и надстроить один-два этажа. И наконец, много зависит от вкусов руководителя компании-девелопера. Этот момент — самый субъективный, и вокруг него разгорается больше всего конфликтов. Как сказал А. Дьяченко, часто невозможно понять, какими соображениями руководствуются девелоперы.

«Когда видишь, что происходит с историческим зданием, что с ним делают — хочется хватать за руки строителей».

Что касается самого интересного вопроса — в каком случае прибыльность получается максимальной, то ни один застройщик, конечно, не станет обсуждать эту тему, раскрывая цифры. С учетом того, что новые дома продаются сегодня заметно дороже реконструированных, слом выгоднее. Но с другой стороны, есть отдельные проекты (например, Поварская ул., 28), где все сделано грамотно и с любовью к старине, и цена квадратного метра там ничуть не меньше, чем в новых домах. Различных новостроек в Москве достаточно много, а вот купить квартиру в хорошо отреставрированном особняке, где сохранена некоторая «пыль истории», — очень тяжело. И спрос на такой товар высок.

Минусы и плюсы
Многие риэлтеры убеждены, что по сложившейся на нашем рынке классификации (классы «эконом», «бизнес» и «элит») реконструированные дома относятся ко второй группе. Основная масса продается по цене $4000– 7000/кв. м, лишь отдельные объекты достигают $10 000, тогда как стоимость элитных новостроек может быть выше приведенных цифр и в 2, и в 2,5 раза.

«В "элиту" не пускает отсутствие некоторых ставших уже обязательными опций, — говорит Борис Игнатов, генеральный директор агентства "Кутузовский проспект".

— Например, подземного гаража.

И по цене, и по потребительским качествам реконструированные дома соизмеримы с монолитными новостройками. Но с другой стороны, есть черты, которые роднят их с элитным жильем, — малоэтажность и хорошее местоположение в центре». Есть и другие отрицательные детали. Например, у старых зданий всегда узкие окошки, поскольку раньше не существовало строительных технологий, позволявших сделать окна широкими. Или высота потолков — она задана теми же окнами, и изменить ее невозможно.

Но все же плюсов у реконструированных зданий намного больше. В их число входят прекрасное положение и собственная придомовая территория, которую можно огородить и создать полноценный двор, — достоинства, которые новопостроенным домам присущи, мягко говоря, не всегда.

И даже перечисленные выше недостатки при ближайшем рассмотрении оказываются не такими страшными. К примеру, высоту потолков действительно нельзя изменить, но реконструкции обычно подвергаютсядома дореволюционной постройки, где эта высота — как минимум 3,5 м.

К тому же при замене перекрытий на современные удается выиграть сантиметров 20–30. С шириной окон сложнее — модного сегодня панорамного остекления действительно не получится.

Но сам облик дома (над которым, скорее всего, трудился известный в свое время архитектор) этого и не предусматривает. В общем, это вопрос на любителя: кому нужны широкие окна, тот купит новый дом, а ценителям старины как раз так и нравится.

С парковкой сложнее, но и здесь все не безнадежно. Существуют дома — правда, приходится признать, что в Москве их считанные единицы, — где при реконструкции встраивается подземный гараж. Поскольку места очень мало и тратить его на всевозможные внутренние проезды было бы безумием, технически паркинг устроен как лифт: машина заезжает, водитель выходит из нее и нажимает на кнопочку — и авто отправляется в глубину подземелья. Потом снова нажимаем на кнопочку — и машина появляется. Некоторые владельцы, правда, опасаются, что что-то происходит с их «ласточкой» без них, но царапин и прочих неприятностей не бывает, техника совершенна. Такой подземный гараж не так уж сложен и дорог, как может показаться. Чаще всего его не строят вовсе не от нежелания или соображений экономии, а потому, что невозможно. Земля в центре Москвы перегружена различными коммуникациями, кабелями — там нельзя копать.

И наконец, парковку всегда можно организовать внутри двора. Придомовая территория у реконструированных домов, как уже говорилось, есть почти всегда.

Дом невысокий, жителей немного — соответственно, немного будет и автомобилей. А в Староконюшенном переулке, 10/10, паркинг устроили в бывшем цокольном этаже. Но это, к сожалению, скорее исключение, чем правило.

Инструмент инвестора
Подавляющее большинство покупателей квартир в реконструированных домах — москвичи, знающие и любящие родной город.

Они ценят архитектуру старой Москвы, «дух старины», им дороги конкретные места столицы, которые связаны с их детством.

Другая категория покупателей прагматичнее. Как говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, они приобретают квартиры для последующей сдачи в аренду. Исторические квартиры очень популярны, особенно у иностранцев. С учетом того, что покупная цена таких квартир заметно ниже новостроек, рентабельность оказывается выше. Но, как жестко напоминает А. Дьяченко из «Усадьбы», людям, которые хотели бы инвестировать в такую недвижимость, следует быть очень осторожными, поскольку ликвидность объектов без полного набора современных удобств снижается с каждым годом. Выгодными в конечном итоге окажутся те объекты, которые находятся в очень удачных местах и с хорошо выполненной реконструкцией.

Из такой инвестиции можно будет без потерь выйти, т.е. выгодно продать квартиру через несколько лет.

Ода старому
Реконструированные дома намного лучше и удобнее для жизни, чем современные новостройки! Таким радикальным утверждением просто сразил нас А. Гениевский из «Нового города». Мысль спорная — по крайней мере, если посмотреть на цены продаж того и другого. Но любопытная.

Суть рассуждений сводится к тому, что сегодняшние строительные технологии позволяют возводить замечательные дома — красивые, просторные, удобные для жизни. Но застройщики, к сожалению, думают не об этом, а о максимальной прибыльности проекта.

Одно с другим, к сожалению, не гармонирует.

Возьмем, к примеру, подземный гараж. Размеры машиноместа там обычно соответствуют европейским стандартам, которые рассчитаны на машины типа «фиата».

Но покупатели квартир в дорогих домах ездят на других автомобилях — скорее всего, это будет «мерседес» S-класса. В такой гараж он либо не влезет, либо при въезде-выезде будет постоянно биться о стены. Парковка на охраняемой придомовой территории выглядит явно предпочтительнее.

Другая ахиллесова пята новостроек — глубина дома, т.е. расстояние от фасадной до задней стены.

Элементарный здравый смысл подсказывает, что этот параметр должен быть не больше 12 м — тогда расстояние от окна до дальней стены комнаты будет 4–5 м, а остальное пойдет на холл, коридор и т.п. Но девелоперы озабочены тем, как на маленьком пятачке, полученном ими в тяжелой борьбе и за большие деньги, построить «много дома». Очень просто — сделать его поглубже. 12 м — это несерьезно, делать будем по 25–30. И получаются квартиры, где есть одна только внешняя стена с тремя окнами, к которой примыкает пространство в 140–160 кв. м. Глубина всего пространства до задней глухой стены доходит до 12 м. Совершенно ясно, что сколько ни поставь внутри гидромассажных ванн, ни организуй кладовок и холлов — комнаты все равно будут темными.

Именно здесь, кстати, лежит объяснение, почему в новостройки приглашают дизайнеров, делают перепланировки, устанавливают разноуровневые потолки, создают игру света. Иначе сделать обычную московскую элитную новостройку пригодной для жизни невозможно. Со старыми домами иначе — их изначально планировали с другими приоритетами, там все удобно и продумано без дизайнерских ухищрений.

Подписка на журнал Building Life

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005, МОСКВА, ПОСЛАННИКОВ ПЕР. Д.9, СТР.3.
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100