Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
BUILDING BUSINESS
Building Business
№4, Май
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

ARX Building ARX
№3, Апрель
Реклама
Подписка
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№5, Май
Архив
Реклама
Подписка

BUILDING LIFE Building Life
№4 (18)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

ДЕВЕЛОПМЕНТ: УПРАВЛЕНИЕ ИНТЕРЕСАМИ

Игорь Евтушевский*
Журнал Building Business №8

Программа конференции

БЫТЬ ДЕВЕЛОПЕРОМ — ВСЕ РАВНО ЧТО БЫТЬ ДИПЛОМАТОМ: ЕМУ НАДЛЕЖИТ УВЯЗЫВАТЬ ИНТЕРЕСЫ ВСЕХ УЧАСТНИКОВ ПРОЕКТА. ТЕМ НЕ МЕНЕЕ ГЛАВНЫМ ОРИЕНТИРОМ ДЛЯ ДЕВЕЛОПЕРА ДОЛЖЕН ОСТАВАТЬСЯ ИНВЕСТОР.

Цели инвестора всегда меркантильны — это уровень доходов и стабильность их поступлений. В этом смысле девелопер играет роль линзы, которая преломляет творческие порывы архитекторов и консультантов в гарантию дохода.

Дело в том, что все участники проекта имеют разные цели: архитектор всегда хочет построить себе «памятник», а консультант нацелен только на то, чтобы продать площади. Соответственно, согласование их интересов между собой, а главное — подчинение их интересам инвестора, — основная задача девелопмента. Девелопер должен создать схему реализации проекта, при которой интересы инвестора — повышение доходности при минимальной рискованности вложений — являются определяющим фактором.

Долгосрочные (пяти- и десятилетние) контракты с инвесторами предполагают, что в течение всего процесса создания и реализации проекта ответственность за него несет девелопер. Исключение составляет только торговая недвижимость, где мы не можем принять на себя риски по месту и планировкам. Вопросом жизни или смерти ТЦ является его месторасположение — здесь или за углом. После приемки госкомиссией объект передается из рук строителя в руки управляющей компании с последующей арендой. Идеальный вариант — когда 1 декабря сдается объект, а через месяц он уже заселен и нормально функционирует. Поэтому уже на ранней стадии проекта девелопер обязан думать о компании, которая будет максимально эффективно управлять новой недвижимостью. В качестве примера можно рассмотреть наш проект по созданию делового комплекса на территории «Московского фурнитурного завода» в районе Павелецкой площади. Мы получили площадку размером 2,5 га, на которой располагалось несколько десятков строений, — так называемую зону разреженного морфотипа. Сейчас на этом месте предполагается строительство четырех 11-этажных зданий площадью примерно по 25 000 кв. м. В процессе разработки проекта нам пришлось столкнуться с несколькими проблемами. Во-первых, мы не могли построить один большой объект, поскольку из-за величины единовременных вложений он оказался бы неликвидным. Во-вторых, со стороны городских властей мы получили дополнительныеобременения в виде обязательного строительства гостиницы в рамках проекта.

В-третьих, ландшафтные особенности площадки ограничивали свободу архитектурных решений. После активного взаимодействия всех участников проекта для этих проблем были найдены решения. Комплекс мы разбили на четыре офисных здания, что предоставило возможность вести поэтапное финансирование и строительство этих объектов. Вместо того чтобы строить сразу 100 000 кв. м, мы сформировали четыре очереди по 25 000 кв. м.

Следующую проблему удалось решить за счет правильной концепции: гостиница стала функциональным дополнением делового комплекса, сохранив и, думаю, приумножив высокие коммерческие характеристики проекта. Архитектурное бюро «Сергей Киселев и партнеры» помогло решить третью проблему: за счет стеклянных мансард и других элементов архитекторы придали зданию воздушность. Ключевой вопрос во взаимодействии реализаторов проекта — это правильное распределение ролей.

| *АВТОР ТЕКСТА — ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР КОМПАНИИ VEDIS DEVELOPMENT.

ДОКЛАД ПРОЗВУЧАЛ НА КОНФЕРЕНЦИИ ПО МАРКЕТИНГУ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, ОРГАНИЗОВАННОЙ ИД BUILDING.

МНЕНИЕ АВТОРА МОЖЕТ НЕ СОВПАДАТЬ С ПОЗИЦИЕЙ РЕДАКЦИИ.

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005 РОССИЯ, МОСКВА, НАБ. АКАДЕМИКА ТУПОЛЕВА, 15, СТР.2, «ТУПОЛЕВ ПЛАЗА»
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100