Building Online
Покупателям жилья (Life):
Инвесторам:
Арендаторам (Commercial):
Профессионалам (Business):
Архитекторам (ARX):
Сервисы:
 
Russian Real Estate
Russian Real Estate
№2, Июнь
Реклама
Подписка
BUILDING BUSINESS
Building Business
№4, Май
Архив
Реклама
Подписка
Мнения подписчиков
Конференции
Премия Building Awards
BUILDING РЕГИОН
Building РЕГИОН
№1, Май

ARX Building ARX
№3, Апрель
Реклама
Подписка
BUILDING COMMERCIAL Building Commercial
№5, Май
Архив
Реклама
Подписка

BUILDING LIFE Building Life
№4 (18)
Архив
Реклама
Подписка
Кто читает Building Life
Партнеры Building Life
ПОИСК ПО САЙТУ

Google

 BUILDING.SU
 WWW



ПАРТНЕРЫ

МОСКОВСКАЯ ЭЛИТА ПОКА НЕ КОНКУРЕНТ

Екатерина Тейн*
Журнал Building Business №8

Программа конференции

СЕГОДНЯ НЕДВИЖИМОСТЬ СТАЛА НЕОТЪЕМЛЕМОЙ ЧАСТЬЮ ФИНАНСОВОГО ПОРТФЕЛЯ КРУПНЫХ КОМПАНИЙ. В ГЛОБАЛЬНОМ МАСШТАБЕ И ПО СРАВНЕНИЮ С ДРУГИМИ СЕГМЕНТАМИ ЭКОНОМИКИ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ХАРАКТЕРИЗУЕТСЯ СРЕДНИМ УРОВНЕМ ДОХОДНОСТИ ПРИ НИЗКОМ УРОВНЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ РИСКОВ. В МОСКВЕ ЭТО ПОКА НЕ ТАК.

Москва входит в десятку крупнейших городов мира и вполне может соперничать с такими мегаполисами, как Лондон, Нью-Йорк, Женева, Барселона, Шанхай, Дубай, Бомбей и Париж. Все эти города играют большую роль как в экономической и политической активности регионов, так и на мировом рынке недвижимости. Сейчас московские рынки, в том числе и рынок недвижимости, в целом следуют общепринятым тенденциям. Так, например, с 2000 по 2004 годы произошел существенный рост цен на недвижимость во многих городах мира, и Москва здесь была не исключением.

Рост цен на недвижимость происходил в разных странах по неодинаковым причинам: в Азии он был связан с выходом из экономического кризиса, начавшегося в 1997 году; на кипрскую недвижимость произошел рост почти на 200% в связи со вступлением государства в Евросоюз в 2000 году; в ОАЭ — в 2001 году была разрешена продажа недвижимости для нерезидентов, что привело к росту цен на 30–35% в год.

Тем не менее, в странах со стабильной экономикой цены на элитную недвижимость уже достигли своего пика, а в некоторых мегаполисах они начали снижаться. На этом фоне Москва является крайне привлекательной в плане инвестиций.

Высокие доходы

Хотя Москва не является интегрированной частью мирового рынка элитной недвижимости, столичный рынок недвижимости характеризуется высоким уровнем доходности, что обусловлено в первую очередь начальным этапом его развития и сильными экономическими показателями в России в целом, а также существенным превышением спроса над предложением. Недвижимость в Москве достаточно привлекательна как для сдачи в аренду, так и инвестиций с целью увеличения прибыли за счет роста цен на рынке. Удачный проект может приносить до 15–18% прибыли в год от сдачи в аренду, что превышает уровень инфляции и доходность от других видов вложений. Средний показатель в Москве — 10%. В то же время в большинстве стран Европы и мира средний показатель прибыльности недвижимости от сдачи в аренду сейчас существенно ниже и составляет не более 5–6%. Конкуренцию доходности московской недвижимости может составить только Дубай, где аренда приносит владельцу недвижимости от 8 до 12% в год, но только благодаря тому, что арендуемые объекты находятся в свободной от налогов зоне и с этих денег не платится налог на доход.

Высокие риски

В то же время при сравнении с другими городами рынок элитной недвижимости в Москве характеризуется относительно высоким уровнем инвестиционных рисков, поэтому зарубежные инвесторы пока опасаются на него выходить.

СДЕРЖИВАЮЩИЕ ФАКТОРЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗАРУБЕЖНЫМИ ИНВЕСТОРАМИ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ
  • негативный PR России в мире,
  • низкий уровень стабильности рынка по сравнению с европейскими странами,
  • 100-процентная оплата стоимости на начальной стадии строительства объекта,
  • отсутствие финансовых гарантий достройки объектов или возврата средств,
  • юридическая уязвимость сделок,
  • практика сдачи объекта «в бетоне»,
  • неконтролируемое качество строительства

Причины осторожного поведения понятны. Во-первых, 100% оплаты покупаемой недвижимости необходимо произвести еще на стадии строительства котлована дома, в то время как мировая практика свидетельствует о более гуманной по отношению к покупателю схеме расчетов, когда на стадии строительства вносится 10–20%, а остальное — по его окончании. Во-вторых, отсутствие стабильных финансовых гарантий завершения проектов, в том числе отсутствие прозрачного банковского финансирования, которое могло бы компенсировать риски операций застройщика с частными инвестициями. Еще одна проблема — существенные задержки сроков строительства, что оказывается для покупателей квартир стоимостью в миллионы долларов абсолютно неприемлемой ситуацией.

Кроме того, срыв сроков и возможное несоблюдение качества строительства грозит инвесторам получением объекта классом ниже заявленного. Например, из класса de luxe дом перейдет в бизнес-класс или существенно упадет цена на итоговый объект из-за экономии застройщика на качестве отделки дома. Примером такого несоответствия может служить дом в Козихинском пер., д. 7–9. Дом оснащен всеми коммуникациями, но после того как начала производиться облицовка фасада, отделка подъездов, качество работы оказалось ниже ожидаемого, и продажи квартир в доме остановились.

Еще одна причина настороженного отношения инвесторов к вложениям средств в элитную недвижимость — отсутствие в Москве программы комплексного развития районов элитной застройки. За последние 10 лет не появилось ни одного по-настоящему элитного района. Даже Остоженка не соответствует мировым стандартам элитного жилья — не хватает парковок, слабо развита инфраструктура, отсутствуют скверы и т.д. В Лондоне дом с парком и даже кортом — норма. В этом смысле Москвазначительно уступает в качестве своей элитной недвижимости другим странам.

Страшно рискованно

Немало инвесторов заинтересованы в получении доступа к прибылям от операций со столичной элитной недвижимостью, в том числе крупные иностранные корпорации и частные инвесторы. Повышению доверия к инвестиционным операциям в России способствовал и тот факт, что в январе 2005 года международное рейтинговое агентство Standard&Poor's подняло кредитный рейтинг России до инвестиционного.

Однако в сфере жилищного финансирования и инвестирования ожидать массового прихода иностранцев в Россию не приходится — слишком велики пока еще для них риски и непрозрачен сам рынок недвижимости, который окончательно не сформировался. Есть заинтересованность зарубежных фондов в инвестировании в московскую недвижимость, но пока реальное финансирование жилья откладывается на будущее, на сегодняшний день более привлекателен рынок коммерческой недвижимости. А основными игроками рынка жилья попрежнему остаются россияне. Тем не менее, рынок элитной недвижимости в России имеет большой потенциал для роста и развития, и в 2005–2008 годах ожидается выход крупных зарубежных инвестиционных фондов на рынок России в коммерческом сегменте, а в 2007–2008 годах предвидится вливание больших западных инвестиций на рынок жилой недвижимости России, и в частности Москвы.

Программа действий

Для того чтобы сделать рынок недвижимости более привлекательным для новых игроков, прежде всего надо начать менять стандарты строительства самих объектов. Первый принцип элитного жилья на мировом рынке недвижимости подразумевает продажу квартиры с отделкой. Уверена, что российская девелоперская компания, которая первой применит западные стандарты качества в сочетании с адекватной ценовой политикой, получит ощутимые конкурентные преимущества.

Подключение управляющей компании как к самому процессу строительства, так и к обеспечению качественной эксплуатации уже построенного также позволит значительно повысить интерес к элитному рынку жилья со стороны западных покупателей.

| *АВТОР ТЕКСТА — ДИРЕКТОР ДЕПАРТАМЕНТА ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, KNIGHT FRANK LLC.

ДОКЛАД ПРОЗВУЧАЛ НА КОНФЕРЕНЦИИ ПО МАРКЕТИНГУ ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, ОРГАНИЗОВАННОЙ ИД BUILDING.

МНЕНИЕ АВТОРА МОЖЕТ НЕ СОВПАДАТЬ С ПОЗИЦИЕЙ РЕДАКЦИИ.

АДРЕС РЕДАКЦИИ, УЧРЕДИТЕЛЯ И ИЗДАТЕЛЯ

105005 РОССИЯ, МОСКВА, НАБ. АКАДЕМИКА ТУПОЛЕВА, 15, СТР.2, «ТУПОЛЕВ ПЛАЗА»
ТЕЛ./ФАКС (495) 980-7113  ИНТЕРНЕТ: WWW.BUILDING.SU  E-MAIL:

© BUILDING Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения

Rambler's Top100